리뷰 - 부자들만 아는 부동산 시장의 법칙

먼저 이 책은 2005년 발행 된 책 입니다.

10년 전 부동산에 관심을 두고 구입했던 책인데 이제서야 읽게 되었네요. 

정확히 9년 전 나왔던 이 책을 독서 리뷰에 선정했던 이유는 

소위 부동산 전문가라 불리우는 사람들의 미래에 대한 예상이 얼마나 적중할지 궁금하기도 했고, 

당시 미래 부동산 전망에 대한 부분을 현 시점에서 재해석을 해보고자... 

라고는 했지만 제 능력으로 재해석은 불가능... ㅎㅎ

개인적으로 느낀 바로는 삼성이 사 놓은 땅 주변이 오른다거나 (평택, 아산), 

천문학적인 외자유치 민간자본 등이 들어가는 개발계획은 어렵다거나... (용산)

뉴타운에 대한 예측 등은 아주~ 흥미로웠습니다. 

또한 분당과 일산에 대한 이야기 중 테헤란로와 관련된 이야기가 나옵니다.

현재 판교에 많은 대기업, IT회사 등이 들어오고 있는데... 

이 또한 비슷한 예측을 할 수 있지 않을까 하는 생각이 드네요.

예를 들면 요즘 핫한 위례 신도시 보다는 자급자족이 가능한 판교가 향후 가격이 오를 가능성이 높다고 봐야 할지..

아무튼 나름 필자의 예상과 적중했다고 봐야 할까요?

내공이 부족하여 정확한 판단은 어려우니, 판단은 리뷰를 읽으시는 회원님들의 판단에 맡기겠습니다... ^^

그럼 다들 도움이 되셨으면 하는 바램으로 요약 해보겠습니다.

1. 왜 분당이 일산보다 비싼가.

일반인들이 쉽게 빠지는 착각이 '자기가 살기 좋은 지역이 최고' 라는 생각이다.

자기가 살기 좋은 곳이 가격도 높아야 한다는 생각은 주택 시장에서 오만과 망상일 뿐이다.

분당 - 강남권에서 살다 나이가 들면 여유자금을 확보하기 위해 집을 줄여 이사 갈 곳을 고른다.

          자연스럽게 눈에 들어오는 곳이 지역적으로 가까운 분당이다.

          대기업 본사들이 강남 테헤란로로 대거 이사한 것도 분당의 수요를 늘리는 데 큰 기여를 했다.

일산 - 지리적으로 가까운 강북권에서 많은 사람들이 이사를 한다.

          일산은 주 수요층인 강북권에 비해 가격이 비슷하거나 오히려 비싸다.

          강북에서 이사를 가는 사람 입장에서는 가격이 비싸다는 느낌이 들어 가격을 깎으려고 한다.

          쉽게 가격이 오를 수가 없는 것이다. (부동산에서는 이를 가격 저항감이라 표현)

2. 주택은 조강지처가 아니다.

주택을 재테크가 아닌 전적으로 주거수단으로만 높고 판단한다면 아무 상관 없다.

3. 부동산 투자는 과학이다.

아파트 시장의 분석 틀 

주택은 주식과 달리 합의된 분석 틀이라는 게 별로 없다.

전체 아파트 가격의 움직임(주식으로 치면 종합주가지수)을 예측하는 분석 틀로는

주택공급량, 입주물량, 금리, 경제성략률 등이 있다.           

 * 착공보다는 지역별 아파트 입주물량이 가격에 영향을 줌.

    착공물량이 감소하면 2~3년 후 입주시점에 가격이 크게 오름, 

    반대로 착공물량이 급증하면 2~3년 후 입주시점에 내림.

현재 가격을 반영하는 분석 틀로는, 주변 학교의 평판, 재건축 추진 여부, 단지 조경, 지하철과의 거리, 입주연도 등이다.

미래 가격을 결정하는 변수로는 정부가 내높은 도로, 지하철 개발계획, 주변의 병원, 쇼핑센터, 오피스 건설계획 등이다.

* 개발계획 등은 시군구청에서 재확인 필요!

4. 주도 상품이 가격을 끌어 올린다.

출판 시장을 보면 주도 상품이 보인다.

부동산 관련 서적을 보면 주도 상품이 무엇인지 알 수 있다.

분양권, 재건축, 재개발 전문가였던 사람들이 어느 순간 토지투자 전문가로 변신하기도 한다.

5. 언론은 정말 뒷북만 치는가

부동산 면에 몇 차례 보도됐던 기사들이 부동산적인 시각이 아닌 사회적 측면에서 기사가 가공되어 실리는 것이다.

언론, 특히 방송에 집값이 대대적으로 올랐다는 보도가 나올 때는 '단기 꼭지'인 경우가 많다.

6. 확산의 법칙을 잡아라

부동산은 돌고 돈다. 대체적으로 서울 강남의 가격이 오른 후 시차를 투고 강북이 오르고 수도권을 거쳐 지방으로 확산.

신도시도 분당이 선도를 하면 일산, 중동, 평촌 등으로 퍼져 나간다.

7. 전세가는 매매가의 선행지수

전세가가 매매가의 선행지수라는 속설은 2000년 이후 우리 주택 시장에서는 딱 들어 맞았다.

실제 전셋값이 오른 후 일정 시차(1~2년)를 두고 집값이 폭등했다.

전세는 집을 그냥 빌리는 것이다. 매매와 달리 잘못된 선택을 하더라도 2년 후에 계약을 해제하면 그만.

집을 빌려주는 사람도, 빌리는 사람도 고민의 강도가 약해 주택의 수급에 즉각 즉각 반응한다.

8. 부자들의 선택을 받아야 뜬다.

분당 파크뷰의 가격이 치솟은 것은 특혜 분양 시비등을 거치면서 주민들의 관심을 끈 데서 출발한다.

강북의 상당수 아파트의 가격이 오르지 못하는 것은 부자들의 선택을 받지 못하기 때문이다.

그 부자가 수백억대 부자일 필요는 없다. 의사, 변호사, 중소기업 사장, 대기업 임원, 고급 공무원들이 살고 싶어하는

아파트 실제로 살고 있는 아파트라면 가격이 오른다.

9. 강남 아줌마 따라하기 투자.

누가 가장 유능한 예측가인가? 

많은 부동산 컨설턴트를 알고 있지만 그 중에서 가장 정확한 예측을 한 사람은 강남원 아줌마들과

수시로 상담을 해주는 중개업자이다. 그가 강남 아줌마들이 움직이기 시작했다. 주만간 집값이 오를 것 이라고 말하면

보름이나 한달 후 시세에 정확하게 반영돼 나타났다. 반대로 "강남 아줌마들이 집을 팔기 시작했다. 투자를 꺼린다"

라고 말하면 역시 한달쯤 지나면 가격이 떨어진다.

10. 부동산도 삼성 따라 하면 된다.

"확실하게 돈 벌려면 삼성이 땅 사놓은 곳을 주목하면 된다"

삼성이 미리 땅을 선점해놓은 충남 아산, 경기도 화성 주변은 대표적인 땅값 급등 지역이다.

부동산에 안목 있는 대기업으로는 롯데도 삼성 못지않다.

그들은 10년 앞을 보고 땅을 사들이고 개발을 한다. 때문에 그들이 구입한 땅의 주변이라면 상승 가능성이 높다.

11. 80% 이상 믿을 수 있는 정부의 계획을 골라라.

개발계획 중 선거용 생색내기용, 시간 끌기용을 골라내고 진짜 실현 가능성이 있는 계획을 찾아야 투자와 연결 가능.

첫째, 중앙정부가 아닌 지방자치댄체 차원의 계획은 헛방으로 끝날 가능성이 높다.

         특히 재정자립도가 낮은 지방 정부라는 거의 90%쯤 가짜.

둘째, 중앙정부의 계획이라도 우선순위를 살펴봐야 한다.

셋째, 사업비와 사업기간을 봐야 한다.

        천문학적인 외자유치, 민간자본으로 사업비를 조달하는 계획이라면 가능성이 매우 낮다고 판단하는 것이 합리적이다.

12. 젊은 도시에 투자하라.

개발기에는 땅, 성장기에는 아파트에 투자하는 것이 좋다.

"강남은 이제 완숙미를 뽐낼 40대에 접어들지만 '강북'은 병든 노인과 같다"

이명박 서울시장이 뉴타운 계획을 가지고 있지만 도시의 도로망을 새로 짜기에는 이미 건물들이 너무나 많다.

아무리 뉴타운으로 만든다고 해도 전체 도시의 모습을 바꾸기란 쉽지 않다.

- 구 시가지의 한계

일단 도로가 좁다. 근본적인 도로망 문제를 극복하기 쉽지 않다.

13. 반 박자 빠른 투자

지하철 개통 1년 전이 투자 타이밍!

지하철 건설 계획이 발표 되면 한번 출렁 거린다. 

하지만 정부는 10년 후에 착공할 전철망 계획까지 미리 발표하는 경우가 많다.

지하철 호재로 한번 출렁거렸던 가격은 시간이 지나며 하락세를 타다 착공에 들어가면 다시 한번 기지개를 편다.

단타 목적이 아니라면 오히려 도로, 지하철 개통 1~2년 전쯤이 매수 적기일 수 있다.

14. 독신남녀, 고령화가 주택수요를 바꾼다.

현재의 오피스텔은 문제가 많다. 임대형 투자상품으로 각광 받으면서 한꺼번에 물량을 쏟아 낼것이다.

오피스텔 가격이 임대수익률을 맞출 수 있을 정도로 충분히 떨어진다면 이를 매수 찬스로 활용!