전월세 계약해지(갱신거절)에도 절차가 있다?

통계청 2016년 인구주택총조사를 살펴보면 지난해 수도권 1인가구 비중은 27.9%로 전체 가구수 유형 중 가장 많은 것으로 나타났습니다. 이제 막 취업한 사회초년생이나 대학생뿐만 아니라 결혼에 대한 가치관이 많이 바뀌며, 경제적인 어려움으로 홀로 지내는 1인 가구가 늘어난 영향도 있습니다. 결혼이나, 연애, 출산을 포기하는 3포 세대가 늘어나고 있는 반증이기도 한 것이죠.

취업이나 학업 또는 여러가지 이유로 처음 홀로 독립을 준비한다면 거주를 위한 전월세 집을 구하는 일이 중요하며, 계약 만기 후 보증금을 안전하게 돌려 받는 것 역시 빼놓을 수 없습니다. 전월세 계약 만기 후 많은분들이 심심치않게 실수를 하는 부분들이 있는데, 바로 계약기간 종료 당일 임대인에게 보증금 반환 통보를 하는 경우입니다.

임차인의 계약해지 통지가 없었다면 임대인 입장에서는 묵시적 계약 연장으로 생각할 수 밖에 없고, 계약 만기 당일에 임차인에게 돌려 줄 큰 돈을 준비하기란 어렵습니다. 항상 법은 약자의 편에 서고, 실제로 주택임대차보호법에서도 상대적으로 약자인 임차인에게 유리한 조항들이 많습니다. 하지만 위와 같은 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환하지 않아도 아무런 문제가 생기지 않습니다. 이 부분은 잠시 후 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다.

오늘은 이사를 준비하고 있다면 임대인에게 언제 통지를 해야 할지, 반대로 임대인은 임차인에게 계약 갱신을 거절하고 싶다면 언제 통지를 해야할지 알아보도록 하겠습니다.


전월세 계약만기 해지통보는 언제?

부동산 전월세 계약과 관련된 것은 모두 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 주택임대차보호법이란 이름만 들어도 이 법이 상대적 약자인 임차인에게 유리한 법이란 것을 알 수 있습니다.

흔히 전·월세 계약 기간은 2년으로 알려져 있으며, 법으로도 임대차기간은 2년으로 정해져있습니다. 아래 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)를 살펴볼까요?

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 → 계약서 상에 계약기간을 명시하지 않아도 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있고, 설령 1년 계약기간을 명시하였어도 임차인은 2년 거주를 주장할 권리가 있습니다. 법적으로도 임대인이 임차인을 퇴거시킬 수도 없는 것이죠. 반대로 임차인이 원해서 1년 계약을 하더라도 임대인은 2년을 주장할 수 없습니다. 이것만 보더라도 주택임대차보호법은 임차인이 절대적으로 유리한 법이죠?

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 → 간혹 계약만기 시 임대인의 부탁으로 보증금 반환 없이 이사를 요구하는 경우가 있습니다. 이는 보증금을 안전하게 지키기 위해서라도 절대 응해서는 안되는 것입니다. 흔히 대항력이라고 하는데, 전재산과도 같은 보증금을 지키기 위해서는 반드시 주택의 점유(거주) + 주민등록(전입)이 필요합니다. 제4조 2항에 따라 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환 받기 전까지는 계약관계가 존속되기 때문에 집을 비워 줄 필요가 없습니다.


임대차기간에 대해서 이해가 되셨다면, 오늘 포스팅 주제인 계약 해지 통보는 언제해야 법적으로 인정 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 계약해지 통보를 언제해야 할지 몰라 난감하셨던 분이라면 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)을 살펴보시면 됩니다.

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니 한 경우에도 또한 같다.

 → 임대인은 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 더 이상 연장할 뜻이 없음을 임차인에게 알려야 하고, 임차인 역시 임대차기간 종료 1개월 전까지는 해지의사를 밝혀야 합니다. 만약 계약종료일에 임차인이 해지 의사를 밝히더라도 묵시적 갱신의 경우로 보아야 하고, 계약종료일까지 임차인은 보증금 반환 요구를 할 수 없습니다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  → 임차인은 아무리 계약기간을 짧게 하더라도, 계약한 기간을 주장하거나 2년 거주를 주장할 수 있다고 했습니다. 만약 계약기간이 3개월이라면 갱신거절 시기는 어떻게 될까요? 이는 단기 임대로 별도로 갱신거절 통지가 없더라도 계약기간이 종료되는 3개월 후에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

  → 주택임대차보호법은 약자인 임차인에게 유리하다고 말씀드렸죠? 그러나 임대인 역시 보호 받을 수 있도록, 임차인이 차임액(월세)을 2달 이상 연체한다면, 임대인은 그 즉시 계약해지를 주장할 수 있습니다. 여기서 차임액 2기(월세)는 기간이 아닌 차임액이 2달에 달할 경우 적용됩니다. 

가령 차임액이 10만원일 경우 1월 5만원, 2월 5만원, 3월 7만원, 4월 3만원만 입금 했다면, 총 연체 금액은 20만원이 됩니다. 1기 차임액이 10만원, 20만원은 2기에 해당하기 때문에 계약해지 사유가 됩니다. 아무리 임차인에게 유리한 주택임대차보호법이라도 월세 연체나 의무를 위반할 경우 제 1항을 적용 받지 못합니다.

마지막으로 임대인 혹은 임차인이 계약종료일까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않았다면, 기존 계약을 연장하는 것으로 이를 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 해당합니다.

 ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

  → 여기서도 임차인에게 유리하게 적용되어 있습니다. 제6조1항에 따라 임대차 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 했습니다. 즉, 임대인·임차인 간에 아무런 의사 표현이 없었다면 묵시적갱신이 된 것으로 보고, 임차인은 종료일로부터 또 다시 2년간 거주할 수 있습니다. 

반면 임차인은 언제든지 계약해지를 통보하고 이사를 나갈 수 있습니다. 절대적으로 임차인에게 유리한 조건이죠.

그렇다면 묵시적갱신 상태에서 해지 효력은 언제부터 발생할까요?

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 → 임차인은 임대인에게 해지 통보를 한 후 3개월이 지나면 보증금을 반환 받고 이사를 갈 수 있습니다. 임대인이 갑작스럽게 해지 통보를 받고, 큰 목돈을 구하기까지 시간이 필요할 수 있기 때문이죠.


오늘은 전세, 월세 계약만기를 앞두고 언제 해지 통보를 해야하는지 주택임대차보호법과 함께 살펴보았습니다. 어렵지 않죠? 중요한 것은 계약만기 전 꼭 해지통지를 해야하고, 임대인은 6개월~1개월 전, 임차인은 1개월 전까지 통지하시면 되고 해지의사를 밝히실 때 정해진 방법은 없습니다. 내용증명, 문자, 전화 등 편하신 방법을 이용하시면 됩니다.

간혹 구두로 해지의사를 전달했음에도 그런 바 없다고 하는 임차인 or 임대인이 있습니다. 이를 방지하기 위하여 구두상으로 갱신거절 의사를 밝히더라도 문자나 문서 등 증거로 남길만한 방법을 선택하는 것이 가장 좋습니다.

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