부동산담보대출규제의 도입 목적은 과열된 주택시장의 가격안정과 주택금융의 건전성 유지에 있습니다. 부동산대출을 규제하는 장치는 LTV(Loan To Value ratio : 주택담보인정비율)와 DTI(Debt To Income : 총부채상환비율)가 있습니다.
LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보인정비율로 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄때 주택가격 대비 최대 담보대출 가능한도를 의미합니다. 가령 가격이 1억원인 주택을 LTV 60%를 적용하면 최대 6,000만원까지 대출이 가능합니다.
DTI(Debt To Income ratio)는 총부채상환비율로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다.
금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 평가한 후 대출금액을 결정하는 제도로, 가령 연간 소득이 8,000만 원이고 DTI가 50％라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 4,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출가능금액은 줄어들게 되는 것이죠. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출기간을 장기로 할 경우 대출가능금액이 늘어나지만 대출기간이 길어질수록 대출이율은 높아지게 됩니다.
그렇다면 새롭게 도입되는 DSR을 무엇인지, 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.
DSR(Debt Service Ratio : 총체적상환능력비율)은 금융회사에 보유하고 있는 모든 유형(주담대, 비주담대, 신용대출 등)의 대출의 원리금 상환부담을 나타내는 지표로, 소득대비 부채수준을 나타내는 지표라는 점에서는 유사하나, 산출방식, 활용방안 등에서 차이를 보이고 있습니다.
DTI는 해당 대출건 외 다른 대출은 이자상환부담만 반영되나 DSR은 모든 대출의 원리금 상환부담을 반영하여, 상환능력을 정확히 측정하는 측면에서는 DSR이 DTI보다 우월하다고 볼 수 있습니다.
다음은 여신(주택담보대출)심사 선진화를 위한 가이드라인 중 DSR과 관련된 부분입니다.
제5장 총부재원리금상환비율(DSR)
제 9조(DSR의 산정) ① 은행은 신규 취급한 주택담보대출에 대해 다음 각 호의 방식으로 표준 DSR과 실질 DSR을 모두 산출한다. (단, 집단대출 제외)
1. DSR 산정방식 = 금융회사 대출의 연간원리금 상환액/연소득*100
2. 표준 DSR : 전국은행연합회가 제공한 평균만기, 평균금리 정보등을 참고하여 차주가 보유한 총 대출액(본건 포함)이 평균만기까지 분할상환 된다고 가정하여 산출한 DSR
3. 실질 DSR : 종합신용정보집중기관에 집중되는 차주의 실제 대출 원리금 상환정보를 활용하여 산출한 DSR
② 표준 DSR 산정에 필요한 금융권역별, 대출종류별 대출만기 및 대출이율 등은 전국은행연합회가 매년 12월중 은행권, CB사와 협의를 거쳐 산출, 제공하고, 이듬해 1월 1일부터 적용한다.
③ 실질 DSR은 실제 차주들의 연간 원리금 상환액 정보가 종합신용정보집중기관으로 집중되기 시작한 이후 자료검증, 전산개발 등 제반절차를 거쳐 산출한다.
제10조(DSR의 활용) ① 은행은 신규 취급한 주택담보대출의 표준 DSR이 80%를 초과하는 경우 리스크 관리 등에 활용한다. (예 : 사후 관리 대상으로 선정하여 모니터링, 조기경보 대상 포함, 론리뷰 등)
② 전항의 규정에도 불구하고 제9조제3항에 따라 종합신용정보집중기관으로 집중된 정보를 통해 산출한 실질 DSR과 표준 DSR의 차이가 일정 수준 이내이거나, 신규 취급 후 표준 DSR이 80% 이하로 내려갈 경우 활용대상에서 제외할 수 있다.
KB국민은행이 17일 은행권에서는 처음으로 DSR를 도입하고 주택담보 대출을 해줄지 심사한다고 합니다.
그동안 은행들은 주택담보대출 원리금(원금+이자)에 기타 대출의 상환 이자만 고려하는 ‘총부채상환비율(DTI)’을 적용해 왔지만, 여기서 한 걸음 더 나아가 모든 대출의 이자와 갚아야 할 원금(분할상환)까지 따져보기로 한 것이죠.
예를 들어, 주탬담보대출금리 3%의 만기 20년 원리금균등상환 대출을 가정하고, 해당 주택담보대출을 제외하고 부채가 없는 가구의 경우 DSR 값은 다음과 같이 계산됩니다.
15-15(8.27) 소득 및 대출금액에 따른 주택구입부담수준 비교방법 조사(안세륭 연구위원).pdf