8.2부동산대책, 요약정리 및 대비하기

8.2 부동산대책, 주택시장 안정화 방안 바로알기

문재인 정부의 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안인 '8.2 부동산대책'이 어제 발표가 된 후 부동산 시장은 많은 혼란이 있었습니다. 도대체 8.2 부동산 대책이 어떤 내용이길래 이렇게 시장이 혼란스러워 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

문재인 대통령이 당선이 된 이후 서민들을 위한 강도 높은 부동산 대책을 내 놓을 것을 예상은 하고 있었지만, 예상을 뛰어 넘는 초고강도 정책에 대해 놀라움을 감추지 못했습니다.

그동안 정부에서는 선별적으로 핀셋 규제를 내세워 투기 수요를 억제하는 정책을 펼쳐왔지만, 이번에 나온 정책은 12년만에 나온 역대 부동산 규제 정책의 종합선물세트로 봐도 무방할 정도로 총망라되었습니다.

다주택자에 대한 세제를 강화하고, 주택담보대출 등 대출 규제를 강화한 것으로, 특히 투기지역으로 선정된 서울 11개 구는 주택담보대출이 1건만 있어도 주택 가격과는 상관없이 LTV · DTI가 30%로 축소되며, 만기 연장 역시 제한됩니다. 

LTV, DTI가 30%까지 축소된 이유는 서울 11개구가 투기지역으로 선정됨과 동시에 투기과열지구로도 선정되어 각종 규제가 중복 지정이 된 것으로 이번 정부의 부동산 투기수요를 잡겠다는 의지가 어느정도인지 가늠할 수 있습니다.

특히 그동안 다주택에 대한 양도세 중과세가 사라져 많은 투기 수요가 있었지만, 내년 4월부터 양도세 중과세가 다시 시행됨에 따라 서둘러 집을 팔려는 매물이 늘어날 것으로 보입니다. 일단 투기수요가 감소하면 주택 가격이 내려갈 것을 우려한 기존 주택 보유자들의 매물이 일시에 시장에 나와 매수세가 위축되며, 그동안 끝을 모르며 상승하던 주택 가격도 안정될 것으로 보여집니다. 다만, 갭투자 덕분인지 한동안 안정세를 보이던 전세시장 역시 불안해질 것으로 전망됩니다.

수도권내 투기과열, 투기지역, 조정 대상지역 등 전세가율이 현재 80~90%까지 높아진 상황에서 집 값이 하락 할 경우 전세금을 빼주지 못하는 역전세난이 발생할 수 있고, 강도 높은 부동산 규제탓에 주택 구입을 고려하던 매매수요가 전세로 돌아서며, 또 다시 전세시장이 불안해질 것으로 예상됩니다.

자세한 내용은 8.2 부동산대책인 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안' 전문을 보시면 됩니다. 

8.2부동산대책.pdf

혹시 시간이 없어 핵심 요약만 읽고 싶은 분들을 위해 아래 액기스만 정리해보겠습니다.

8.2 부동산대책 주요내용

구분	투기지역	투기과열지구	조정지역	비조정지역	적용시기
지역지정	강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 양천, 영등포, 강서, 마포, 세종시	서울 전 지역, 과천시, 세종시	서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 7개구, 세종시	나머지 지역	17.8.3
1세대 1주택 비과세	2년 거주	2년 거주	2년 거주	해당사항 없음	17.8.3 이후 취득
분양권전매  양도소득세	50%	50%	50%	1년이내 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~40%	18.1.1 이후  양도하는 분양권
주택담보대출	세대당 1건	-	-	-	17년 하반기
중도금 대출보증	세대당 1건	-	-	-	17.9
1순위 자격	청약통장 가입 후 2년	청약통장 가입 후 2년	청약통장 가입 후 2년	수도권 1년, 지방 6개월	17.9
가점제 적용	85㎡ 이하 100%	85㎡ 이하 100%	85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%	85㎡ 이하 40%	17.9
가점당첨자  재당첨 제한	2년간 가점제  적용 배제	2년간 가점제  적용 배제	2년간 가점제  적용 배제	2년간 가점제  적용 배제	17.9
민영주택 예비입주자 가점제 우선적용	공통	공통	공통	공통	17.9

투기과열지구 및 투기지역이 지정되면 적용되는 부분들을 정리한 표인데, 이번 8.2 부동산 대책을 보면 신규 적용 또는 강화되는 부분들이 포함되었습니다. 부동산 규제가 적용되는 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정지역으로 크게 세종류로 나뉠 수 있습니다. 지역에 따라 내가 투자하고 있는 지역, 혹은 관심있는 지역은 어떤 규제들이 적용되는지 확인이 필요합니다.

- 조정대상지역 (투기과열지구 및 투기지역 X)

- 조정대상지역 + 투기과열지구 (투기지역 X)

- 조정대상지역 + 투기과열지구 + 투기지역

즉, 11.3 대책 및 6.19 대책을 통해 조정대상지역으로 지정되었던 지역에 8.2 대책을 통해 투기과열지구가 추가적으로 지정되면서 그에 따른 규제들이 적용되는 지역으로 서울 25개구 중 14개구가 해당됩니다. 

노원이나 강동 등 왜 투기지역으로 지정되었는지 해당 지역에 거주 혹은 투자하고 있는 분이라면 억울한 생각이 드는 분들이 많을 것입니다. 강남과 비교하여 조금 억울한 면이 있겠지만 이는 다시 말해 이번 정부에서 재건축을 매우 신경 쓰는 것으로 보여집니다. 이번 강남 재건축 시장의 상승세를 보고 사전에 이러한 불안요소를 차단하기 위한 것이 아닌가 생각 됩니다. 

이는 정책안 전문에서도 나타나는데, '주택시장 동향 및 평가'에서 재개발 사업이 활발한 용산, 성동, 마포, 재건축 예정단지가 다수 있는 노원 등의 상승률이 높다고 평가하고 있습니다. 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입되는 것을 기존에는 상상도 할 수 없었던 강력한 규제 정책으로 막겠다는 의지로 보입니다.

실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안

사실 이번 8.2 부동산대책을 보면 여타 부동산 정책과 달리 분석할 필요가 없는 것 같습니다.

문재인 정부가 들어선 이후부터 어차피 부동산에 대한 규제 강도가 높아질 수 밖에 없었던 것이기에, 투자를 위한 부동산 시장은 소강기에 들어갈 가능성이 매우 높으며, 투기과열지구·투기지구·조정대상지역 외에 규제에 포함되지 않은 지역으로 투자자가 몰리며 풍선효과가 발생할 것으로 보여집니다. 물론 이번 정부에서는 투기 수요를 잡기위한 강력한 의지가 있기 때문에 이 역시 추가적인 규제가 시행될 수 밖에 없으며, 해당 지역을 벗어난다 한들 양도세 중과세에 핀셋규제로 인해 과거와 같은 부동산 투자가 쉽게 이루어질 수 없기 때문입니다.

이번 8.2 부동산대책 기사를 다룬 포털 사이트의 댓글을 보면 하나 같이 정권 교체시 똑 같은 하락장 → 상승장이 반복될 것이므로 보유세를 물리지 않는 이상 투기 수요를 잡긴 힘들다고 합니다. 앞으로 이번 정부에서 주택 공급을 얼마나 이루어낼지 모르겠으나, 이번 부동산 정책은 단순히 각종 규제란 규제는 모두 합한 종합선물세트로, 즉 수요억제 정책만 있는 탓에 단기간에 부동산 시장 안정화(?)라는 목적은 달성할 수 있겠지만, 장기적으로는 부동산 시장이 침체기 접어 들면 주택을 공급하는 건설사 역시 위축될 수 밖에 없습니다.

물론 신규 택지 확보를 통해 물량을 공급한다는 의지를 보이지만, 그에 따른 아직 정확한 내용은 보이지 않습니다. 부동산 투자에 관심이 많은 분이라면 갭투자 등 단순히 주택수를 늘려 시세 차익을 노리는 투자 보다는 안정적고 확실한 녀석 한두개만 보유하는 것이 좋을듯 합니다.