등기권리증 분실, 재발급 확인서면으로 해결

등기권리증, 등기필증이란?

등기권리증 or 등기필정보란 집문서, 땅문서 등으로 불리우던 문서로 등기소에서 교부하는 등기완료증명서를 말합니다. 드라마나 영화에서 집문서를 들고 도망갔다는 내용이 자주 등장했었죠? 이 문서를 가지고 있으면 권리자로 추정은 받지만 법률상 등기소에서 발행한 증명서에 지나지 않아, 원래 권리자에게 대항할 수는 없습니다.

등기권리증은 한 번 발행하면 재발행 받을 수 없으며, 소유권 이전 등과 같이 다음 등기 시에 반드시 이 권리증을 제출해야 하지만, 분실했을 경우 신청서상의 등기의무자(소유자)나 그 대리인이 등기소에 출석하여 본인여부를 확인 받은 후 증명서 사본을 첨부한 조서(확인서면)를 작성하여 처리할 수 있습니다.

등기필정보 및 등기완료통지서(등기권리증/등기필증)를 분실했을 경우 어떠한 경우에도 재발급을 받지 못하니, 반드시 잘 보관하셔야겠죠? 분실 혹은 멸실 했을 때, 위에서 알려드린 것처럼 확인서면 서류 한장으로 매도/근저당 설정 등 처리에는 아무런 문제가 없습니다만 그에 따른 추가 소요시간 및 비용이 발생하니 등기필증 관리를 잘 해주시길 바랍니다.

부동산 매수 후 중개인 및 법무사가 전달해준 수많은 서류들 중 어떤 것이 등기권리증인지 모르시겠다구요? 

등기필정보 및 등기완료통지서(등기권리증/등기필증)는 위와 같이 생겼습니다.

권리자 이름, 주민등록번호, 주소 및 부동산고유번호, 소재지, 접수일자, 등기원인및일자에 대한 정보가 기재되어 있고, 별도의 등기필정보 보안스티커로 가려진 비밀번호 정보가 있습니다. 사실 등기권리증을 소중히 보관해야 하는 가장 큰 이유는 바로 부동산고유번호 12자리(부동산 일련번호)와 보안스티커 속에 숨겨져 있는 비밀번호입니다.

매수인은 매도인이 알려준 부동산 일련번호와 비밀번호를 등기신청서에 기입한 뒤 등기소에 제출하기 때문이죠. 등기소에서 등기를 할 때 등기필정보로 등기당사자의 진의 확인을 할 수 있습니다. 물론 대부분 매수인이 직접 등기를 하지 않고 법무사를 통해 등기를 진행하며, 이 때 등기필정보를 모두 주실 필요 없이 12자리로 된 부동산 고유번호와 보안스티커 속의 비밀번호 50개 중 사용하지 않은 번호 1개만 알려주셔도 무방합니다.

등기권리증 분실로인한 확인서면 발급 받는 법

등기권리증 분실로 인한 등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규는 지난 2016년 11월 17일 개정 되었으며(등기예규 제1602호, 시행 2017년 1월 1일), 부동산등기법 제51조 및 부동산등기규칙 제111조에 따라 등기관이 등기기록상 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 "등기의무자등") 본인임을 확인하고 확인조서를 작성하는 경우와 자격대리인이 등기의무자등을 확인하고 확인서면을 작성하는 경우의 업무처리에 관한 구체적인 사항을 규정하고 있습니다.

등기필증 분실로 인한 확인서면 신청 방법을 다룬 다른 블로그와 양식이 조금 다른 이유는 위에서 밝힌 바와 같이 법이 개정되어 양식이 조금 변경된 것이니 착오 없으시길 바랍니다. 오히려 아래 확인서면 양식이 최근 개정된 내용이므로 더 정확하겠죠? 

먼저 준비 서류로는 아래 확인서면 양식 2부, 신분증 및 사본 2부를 준비하셔야 하고, 양식은 하단의 첨부 파일을 다운로드 받으시길 바랍니다.

확인서면 별지 제1호 양식.hwp

확인서면 별지 제2호 양식.hwp

※ 별지 제1호 양식은 등기관이 출석한 사람이 일반적인 등기의무자등임을 확인할 경우, 제2호 양식은 등기의무자가 법인, 사단이나 재단일 경우 다운로드 받으시면 됩니다. 작성 방법은 비슷하며 단지 등기 의무자란의 기재 부분이 조금 다릅니다.

확인서면 작성 방법을 본격적으로 시작해보겠습니다. 

아래 화면을 보며 차근 차근 작성하시면 됩니다.

① 등기할 부동산의 표시

부동산의 주소, 면적 등의 내용을 기재하시면 됩니다.

② 등기 의무자

현재 집주인의 인적사항을 적습니다. (대리인일 경우 법정대리인임을 표시)

등기 의무자가 법인일 경우 별지 제2호 양식을 다운로드 받아야 하고, 공동대표의 경우 각 공동대표자별로 확인조서를 작성합니다. 만약 일반적인 부부공동명의 부동산의 경우 별지 제1호 양식을 부부별로 확인조서를 2부 작성하시면 됩니다.

③ 등기의 목적

부동산을 매도할 경우 소유권이전, 대출을 받을 경우 근저당설정 등의 내용을 기재합니다.

④ 본인확인 정보

등기 의무자 본인임을 확인할 수 있는 신분증 중 해당하는 부분을 체크합니다. 등기관은 여기서 기재한 신분증의 종류를 확인하게 되며, 신분증 사본을 조서에 첨부합니다.

⑤ 특기사항

등기 의무자의 신장, 체중, 얼굴 생김새 등의 사항을 기재합니다.

지난 개정안으로 인해 만약 대리인이 확인서면을 작성하는 경우 등기의무자의 신체적 특징을 기재하는 대신 본인확인의 경위 및 그 밖의 특수한 사정을 기재해야 합니다. 가령 등기의무자를 면담한 일시, 장소, 당시 상황 등의 사정을 기재하는 것이죠.

(예시) 2017.11.6. 오후 2시경 분당구 소재 서울대병원 1호실에서 입원중인 등기의무자를 면담하고 본인임을 확인함. 환자복을 입고 있었고, 부인이 간호를 하고 있음.

⑥ 필적기재

예시문 "본인은 위 등기의무자와 동일인임을 확인합니다"와 동일한 내용 및 본인의 성명을 본인의 필적으로 기재합니다. 만약 양 팔이 없는 경우 등 필적을 기재하지 못할 특별한 사정이 있다면 생략하고, 등기관이 이와 같은 내용을 비고란에 작성하게 됩니다.

⑦ 우무인

등기의무자의 우무인(지장)을 찍도록 하고, 선명하게 현출되었는지 확인하셔야 합니다. 만약 우측 엄지손가락에 문제가 있어 우무인이 어렵다면, 좌무인을 찍고 특기사항란에 좌무인을 찍은 취지와 구체적인 사유를 기재하도록 합니다. 마찬가지로 양손 모두 찍을 수 없는 특별한 이유가 있다면 날인을 생략하고 특기사항에 기재하도록 합니다.

⑧ 확인서면 날짜

확인서면 작성일을 날짜로 기재하도록 합니다.주의하실 점은 반드시 소유권 이전 일, 당일 아침에 확인서면을 작성하고 등기관으로부터 서류를 받으셔야 합니다.

⑨ 법무사

법무사 이름 기재 및 직인을 날인합니다.

실무에서는 등기권리증(등기필증) 분실 또는 멸실되었을 때 등기의무자(소유권자) 또는 법정대리인이 등기수에 출석하여 확인서면(조서)을 작성하여 받기 보다 변호사나 법무사에게 위임하여 본인임을 확인하고 확인 조서를 작성하는 것이 일반적입니다. 아무래도 사전 지식이 없어 확인서면 작성에 어려움이 있고, 부동산 매도로 인해 여러가지 신경 쓸일이 많은 탓에 수수료를 지불하고 위임하는 경우가 많은데, 수수료가 5만원에서 많게는 10만원까지 청구되어 부담이라면 직접 해보시는 것도 좋습니다.

참고로 등기공무원의 날인을 받아 효력을 갖게되는 등기필증 분실에 따른 확인서면은 무분별한 등기남용을 방지하기 위해 1회만 사용 가능하므로 주의하시길 바라며, 지금까지 등기필증 분실 or 멸실에 따른 대처 방법에 대해 설명드렸습니다.