DTI (Debt to Income) 계산 간편하게 확인하기

 DTI, 총부채상환비율이란 무엇인가?

DTI, 'Debt to Income'의 약자로 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도입니다. DTI는 은행, 보험사 등 금융사에 갚아야 할 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하고 있는 비중을 의미하는 것으로, 이는 부동산 담보에 대한 금액만으로 대출 한도를 결정하는 LTV (Loan To Value ratio), 즉 주택담보대출비율과 차이가 있습니다. 

DTI 기준이 엄격히 적용되면 담보가치가 아무리 높더라도, 소득이 높지 않은 사람이라면 원하는만큼 대출을 받을 수 없습니다. 이는 정부의 부동선 정책에 따라 달라지게 되는데, 지난 정부에서는 부동산 경기 활성화를 위해 DTI 및 LTV를 70%까지 완화하였으나 이번 정부에 들어서며, 부동산 투기를 바로 잡기 위해 DTI, LTV를 강화하였습니다.

TIP - 문재인 정부의 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이 궁금하시다면 아래 포스트를 참고해주세요!

※ 8.2부동산대책, 요약정리 및 대비하기

이번 8.2 부동산대책에서는 다주택자에 대한 세제 강화 및 주택담보대출을 강화하여 특히 서울 11개 구에서는 주담보 대출이 1건만 있어도 주택 가격과 상관 없이 LTV, DTI를 30%로 축소되므로, 주택 구입을 고려하고 있다면 본인의 LTV. DTI를 정확히 알아야 합니다. 

DTI 계산기 - 금융소비자보호처 

DTI, LTV 용어만 들어도 머리가 아픈데 이걸 어떻게 계산해야 하는지, 어렵게만 느껴지는 계산법을 이제는 '금융소비자보호처'에서 제공하는 계산기로 손쉽게 확인하실 수 있습니다.

▼ 금융소비자보호처(consumer.fss.or.kr) 홈페이지 접속 후 좌측 하단의 [금융계산기]를 눌러주세요.

▼ 금융거래계산기 팝업창이 뜨면, [DTI 계산기] 탭을 눌러주세요.

▼ DTI 계산기에서 본인의 구입하고 하는 부동산의 시가, 대출예상금액, 연간소득, 기존대출원금, 신규대출이자율, 기존대출이자율, 평형, 신용도를 선택하신 후 [계산하기]를 누르시면 자동으로 본인의 DTI 및 상관기간에 따른 대출 한도를 조회할 수 있습니다.

※ 단순히 본인 소득 및 대출 금액에 따른 DTI %만 확인하는 것이 아닌, 대출 한도까지 조회할 수 있어 편리하게 이용할 수 있습니다.

▼ 85㎡미만 평형대의 22,000만원 부동산 구매를 할때 필요 대출 금액은 15,000만원이며 예상 금리는 3%, 기존 대출금액은 금리 3%의 10,000만원, 본인 신용도는 높으며 연간소득은 5,000만원으로 가정해보겠습니다.

모든 정보 입력 후 [계산하기]를 누르시면 하단에 본인의 DTI 및 대출상환 10년, 20년, 30년 기준으로 얼마인지 확인 가능합니다.

위 조건으로 DTI 계산시, DTI는 60%, 10년 상환기준 23,000만원, 20년 상환기준 40,000만원, 30년 상환기준 53,000만원으로 확인이 됩니다.

▼ 기존 대출금을 10,000만원에서 17,000만원으로 높혀본 후 계산해보니, 10년 21,000만원, 20년 37,000만원, 30년 49,000만원으로 다소 낮아진 것을 확인할 수 있습니다.

▼ 위와 동일한 조건에서 연간소득만 5,000만원이 아닌 4,000만원으로 계산 시 대출 한도는 더욱 줄어들게 됩니다. 

DTI 계산, 어렵지 않죠? 부동산 시장은 정부의 정책에 따라 분위기가 많이 달라지곤 합니다. 이번 정책이 투기 수요 억제를 위해, 양도세 중과세나 대출 규제 등 '규제'를 초점으로 하고 있어 부동산 구매를 고려하고 있는 분이라면 이번 정책에서 정해진 DTI, LTV 비율뿐만 아니라 본인의 DTI가 얼마인지도 확실히 계산하셔야 합니다.

물론 개인의 신용도 및 은행에 따라 기준이 다르므로 정확한 결과는 은행에 문의하는 것이 좋습니다.

덧붙혀, 개인적인 생각으로 이번 부동산 대책으로 인하여 일부 실수요자까지 피해를 입고 있다는 뉴스도 간간히 보여, 앞으로 정부에서 이를 어떻게 해결해 나갈지 궁금해집니다. 다주택자들에게 임대사업자 등록을 유도하고 있다는 것은 분명하지만, 단순히 세수 노출이나 소득세 부담만이 아닌 건보료 폭탄 등 해결해야 할 것들이 많아, 단기간에 이를 해결하기는 어려울 것으로 예상되네요.