주택취득 자금조달 및 입주계획서 작성법 (투기과열지구 3억원 이상 거래)

자금조달 및 입주계획 제출 의무화

2017년 9월 26일부터 투기과열지구 소재의 3억원 이상 주택을 거래할 경우 주택취득 자금조달 및 입주계획서를 반드시 작성하여 제출해야 합니다. 만약 신고 내용 중 의심스러운 부분이 있다면 집중 조사가 이루어지는 등 투기적 거래를 적발하려는 정부의 강력한 의지가 보여지는 제도인 것이죠.

지난 8월 2일 부동산대책의 연장선 중 하나인 이번 대책은 각종 대출 규제와, 투기지역 및 투기과열지구 지정 등 전에 볼 수 없었던 초강고의 정책이 쏟아지고 있는 가운데 미성년자나, 다주택자, 분양권 단기 거래자 등 잦은 거래나 현금 위주로 거래하는 등의 투기세력으로 의심되는 거래자는 더 깊이 관찰하고, 적발하려는 의지로 보여집니다.

물론 일각에서는 자금조달 및 입주계획 등 투기과열지구 거래에 대한 신고의무화가 투기성 거래를 걸러줄지에 대한 의문을 표하는 시선도 있지만, 적어도 자녀에게 주택을 물려주거나, 사주는 등의 편법적인 증여에 대한 감시는 이루어질 것으로 보입니다.

현정부에서 이루어지고 있는 각종 부동산 관련 규제들을 살펴보면 투기 근절에 필요한 대책이 대부분이지만, 의도하지 않게 서민이나 실수요자들 역시 각종 규제에 얽매이게 되며, 아직은 정돈되지 않은 느낌이 강하게 듭니다.

자금조달·입주계획서는 투기과열지구내 3억원 이상 주택을 거래하는 모든 사람이 제출해야 하는 의무 사항으로, 무주택자나 1주택자, 다주택자와는 무관하게 제출해야만 소유권 이전 및 등기가 가능합니다. 이 때문에 "나는 다주택나 투기자가 아니니 나와는 무관한 일이야" 라고 생각하지 마시고, 어떻게 작성하고 제출하는지 살펴 볼 필요가 있습니다.

자금조달 및 입주계획을 신고해야하는 지역은?

자금조달 및 입주계획을 의무적으로 신고해야하는 지역은 투기과열지구로 서울 전체(25개구)와 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지) 및 경기도 과천 및 성남시 분당구, 대구 수성구 등 총 29개 지역입니다.

여기서 주택 3억원 이상 주택이라 함은 기존의 주택이나 민간·공공택지 신규 분양, 분양권이나 입주권 전매 역시 모두 신고 대상입니다. 다만 주택과 업무용을 명확히 구분하기 어려운 오피스텔 등의 준주택은 의무 대상이 아닙니다. 

해당 지역에 3억원 이상 주택을 취득하는자는 기존에 제출하는 주택거래신고서와 같이 계약 체결일로부터 60일 이내에 자금 및 입주계획서를 작성하여 제출해야 합니다. 만약 기간내 미신고 시 500만원의 과태료, 허위신고 시 거래금액의 2%가 과태료로 부과됩니다. 꼭 주의하셔야 합니다! 무주택자, 1주택자라고 미신고 하시면 과태료 부과는 물론 부정 거래 의심자로 당국의 조사를 받을 수 있습니다. 기억하세요~!!

참고로 17.9.26 이전에 계약을 체결하고, 17.9.26 이후 잔금을 지급한다면 자금조달 및 입주계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 또한 대부분의 부동산 거래는 공인중개소를 통해 진행하므로, 실거래 신고 및 계획서 제출은 공인중개사가 신고의무자이며, 만약 자금조달 및 입주계획 등의 내용을 중개인에게 공개하기 싫다면 직접 제출도 가능합니다.

자금조달 및 입주계획서 제출 대상 사례별 예시

아래표를 살펴보시면 조금 더 이해하시기가 편리합니다. 아래 기준일은 부동산 거래신고법 시행령 시행일인 9월 26일 기준으로 건축물대장상 일반건축인 경우 주용도 기준으로, 집합건축물인 경우에는 전유부 용도를 기준으로 단독/다가구/연립/다세대/아파트 중 1개라도 표기되어 있다면 주택으로 간주하게 됩니다. 사례별로 한번 살펴보겠습니다.

사례 1번 > 계약 체결일은 17.9.25일로 잔급 지급일이 부동산 거래신고법 이후인 10.30일이지만, 시행 이전에 계약된 것으로 계획서는 제출하지 않아도 됩니다.

사례 2번 > 계약 체결일과 잔급지급일 모두 시행령 이후이며, 매수인이 2명이라면 계획서 신고 대상이며, 매수인별 각각 1부씩 제출해야합니다.

사례 3번, 4번 > 모두 3억원 이상 거래지만, 물건 종류가 오피스텔, 근린생활 등 주택이 아니므로 계획서 신고 대상이 아닙니다.

사례 5번 > 단독 주택이지만 물건 종류가 주택 + 근생으로 분류되어 있습니다. 만약 주택이 해당 건축물에 용도에 포함되어 있지만, 주용도로 지정되지 않았다면 대상이 아닙니다. 그러나 위 경우 주용도에 주택이 함께 포함되어 있을 것으로 예상되며, 이 때문에 계획서 제출 대상입니다.

위와 같은 상황에서 판단의 주요 기준은 바로 일반건축물대장(갑)에서 주용도가 단독, 다가구 등의 주택용도에 해당한다면 자금조달 및 입주계획서를 제출해야 하는 것이죠.

사례 6번 > 다세대 지분거래로, 전체 거래가 아니더라도 거래금액이 3억원 이상이면 제출 대상입니다.

사례 7번 > 아파트 지분거래로, 거래 금액이 2억원으로 자금조달 및 입주계획서 의무 제출 대상자가 아닙니다.

사례 8번 > 토지 1억, 아파트 3억으로 총 거래 금액이 4억일 경우, 3억원인 아파는 2명 각각 계획서를 제출해야 하지만 토지의 경우 주택이 아님으로 제출 대상이 아닙니다.

사례 9번 > 토지 4억, 단독 2억으로 총 거래 금액이 6억일 경우는 제출 대상이 아닙니다. 토지는 주택이 아니며, 단독 역시 3억원 이하로 의무 대상이 아닌 것이죠.

사례 10번 > 단독 2억, 아파트 2억으로 총 거래 금액이 4억이지만, 단독 및 아파트 거래 금액이 각 3억원 미만이므로 이 역시 제출 대상이 아닙니다.

사레 11번 > 아파트 2억, 다가구 5억으로 총 거래 금액이 7억일 경우 매수자인 3명 모두 각각 다가구에 한정하여 계획서를 제출합니다.

사례 12번 > 아파트 3억, 다세대 5억일 경우 매수자 2명 모두 총 거래금액인 8억원에 대해 자금조달 및 입주계획서를 작성하여 신고하셔야 합니다.

지금까지 계약체결일, 부동산 유형에 따른 분류, 혼합거래에 따른 분류 등 사례별 예시를 살펴보았습니다. 각 상황에 맞는 예시를 살펴보시니 조금 더 이해가 빠르시죠? 위 사례와 같이 총 거래 금액이 높더라도 용도가 주택이 아닌 경우 자금조달 및 입주계획서를 제출하지 않으셔도 되지만, 2명이 공동명의로 3억원 이상의 주택을 구입하면 계획서 의무 제출 대상자가 아닌 것으로 생각하실 수 있지만, 총 거래 금액의 50%만 부담하더라도 주택 거래 금액이 3억원 이상으로 각각 작성 및 신고를 하셔야 합니다.

부동산거래계약 신고서

부동산거래계약 신고서는 대부분 부동산 거래를 개업공인중개사를 통해 진행하게되어 매수인이 직접 작성하여 신고하는 경우는 드물다고 할 수 있습니다. 만약 거래상자간 직거래 시 매도인과 매수인이 공동으로 실거래 신고서를 작성한 후 매수인이 자금조달 및 입주계획서를 작성하여 방문 제출 혹은 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로 제출하실 수 있습니다.

주택취득 자금조달 및 입주 계획서 작성 방법

이제 자금조달 및 입주 계획서 제출 대상 및 신고 방법에 대해서 이해가 되셨다면, 마지막으로 계획서 작성 방법을 살펴보겠습니다. 주의하실 점은 반드시 실거래 신고서(부동산거래계약 신고서)와 총 실제 거래가격이 동일해야 합니다.

만약 매수인이 2명 이상인 경우 각 매수인별로 1부씩 작성하셔야 하는 점 잊지마세요!

① 자금조달계획 부분을 항복별로 살펴보겠습니다.

② 금융기관 예금액 : 각 금융기관에 예치되어 있는 본인 명의의 예금 등을 통해 조달하고자 할 경우 그 금액을 기입합니다.

③ 부동산매도액 등 : 본인 명의로 되어있는 부동산을 매도하여 조달하고자 하는 경우와 재건축이나 재개발 등을 통한 종전 부동산 권리가액을 기재하시면 됩니다.

④ 주식 · 채권 매각대금 : 본인 명의의 주식이나 채권 및 각종 유가증권을 매각하여 자금을 조달할 경우 금액을 기재합니다.

⑤ 현금 등 기타 : 현금으로 보유하고 있거나 각 항목에 포함되지 않는 기타 자산을 통해 구입한다면 그 금액을 기재합니다.

⑥ 금융기관 대출액 : 금융기관으로부터 대출을 받아 자금을 조달 할 경우 대출금액을 기재하거나, 매도인의 융자를 승계하여 구입할 경우 그 금액을 기입하시면 됩니다.

⑦ 사채 : 금융기관 외 법인이나 개인으로부터 차용할 경우 그 금액을 기입합니다.

⑧ 기타 : 그 밖의 차입금을 기재하시면 됩니다.

자금조달 및 입주 계획서는 국세청과 국토부 등 관계기관에 통보되며, 신고내역에 대한 조사 및 관련 세법에 따른 조사를 받게 될 시 참고자료로 이용됩니다. 만약 자금조달 및 입주계획서를 계약체결일로부터 60일 이내에 제출하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우 과태료가 부과되며, 앞으로 부동산 거래 시 집중 조사를 받게되니 유의하시길 바랍니다.