아파트 장기수선충당금 꼭 돌려 받자

장기수선충당금, 수선유지비, 선수관리비 등 아파트 매매, 임대차 계약시 많이 들어보셨지만 헷갈리는 용어들 한방에 정리해보겠습니다.

먼저 전세 계약 혹은 만료시 중개사로부터 장기수선충당금에 대해 설명을 들었지만 정확한 의미를 모르시는분들이 많죠? 오늘은 장기수선충당금이 무엇인지, 계약 만료시 왜 꼭 돌려 받아야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

장기수선충당금이란? 300세대 이상이거나 승강기가 설치돼 있거나 중앙집중식 난방방식의 아파트는 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 합니다. 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 그 전에 조정할 수 있으며, 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수할 수 있습니다. 

관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수를 하기 위해 필요한 비용인 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 합니다. 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다.

쉽게 설명하면 건물도 사람처럼 연식(나이)이 늘어남에 따라 병이 들고, 아픈 곳이 발생합니다. 이럴 때를 대비하여 각 세대, 소유주들로부터 일정 금액을 걷어 적립해두는 것을 장기수선충당금이라고 합니다. 일상적 공사에 쓰는 수선유지비와 구분되며 배관, 승강기 등 아파트 주요 공용시설을 수리,교체 등 건물의 노후된 부분을 수선하기위해 사용(적립)하는 비용입니다. (주택법 제 66조 제 5항)

장기수선충당금은 사용검사일 1년이 경과한 날부터 매월 적립합니다. 아파트마다 장기수선충당금이 다를 수 있는데요, 이는 아파트의 관리주체인 입주자대표회의에서 결정한 금액을 매월 아파트 관리비에서 충당하기 때문입니다. 아파트마다 연식이 다르고 관리 범위도 다르기 때문에 대부분 오래된 아파트의 장기수선충당금이 비싼편입니다.

앞서 말씀드렸듯이 장기수선충당금은 관리비와 함께 청구되어 나옵니다. 소유주가 입주하여 살고 있을경우 문제 될것이 없지만 임차인이 거주하는 경우에는 소유주가 아님에도 이를 납부해야 하는데요. 이는 관리의 편의성 때문에 임차인이 대신 납부를 하게 되는 것입니다. 매월 임차인이 장기수선충당금을 소유주로부터 받거나, 소유주는 매월 이를 납입해야 하는 번거로움 때문에 보통 임차인이 계약 만료가 되는 시점에 일괄 지불하는 경우가 많습니다.

이러한 관례로 임차인은 임대차 기간이 만료된 때 필히 임대인에게 청구하여 돌려받으셔야 합니다. 보통 임차인은 계약 종료 후 중개업소에서 정산을 알아서 해주기 때문에 잘 모르는 경우가 많습니다. 오랜시간 임차하였고, 연식이 오래된 노후 아파트였다면 장기수선충당금액도 제법 쏠쏠합니다.

간혹 계약 만료 후 집주인이 장기수선충당금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다라는 공동주택관립버 시행령 제31조제7항을 들어 꼭 돌려 받으셔야 합니다.

그럼 수선유지비는요?

이름만 들어선 앞서 설명드린 장기수선충당금과 수선유지비를 혼동하기 쉽습니다. 장기수선충당금이 아파트의 수명연장이나 가치보존을 위해 사용되어지는 부분이라면 수선유지비는 아파트의 공용부분에 대한 시설의 보수 유지등에 사용되어지는 것입니다.

예를 들면 아파트 도색은 장기수선충당금이며 공동 현관의 전구 교체 비용은 수선유지비입니다.

따라서 수선유지비는 아파트의 소유 유무에 관계없이 실입주하여 살고 계신 분이 부담하는 금액입니다. 즉, 수선유지비는 임대차 기간이 만료된 임차인이 임대인에게 청구할수 있는 비용이 아닙니다.

장기수선충당금과 수선유지비의 차이에 대해 정확히 알아 보기 위해 먼저 우리가 아파트 등의 공동주택에 거주하며 납부하는 관리비 항목에 대해 살펴 보겠습니다.

(「공동주택관리법」 제23조제2항 및 「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항).

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비

7. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라 난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 아파트의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말함)

8. 급탕비

9. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함)

10. 위탁관리수수료

위 표는 관리비의 비목별 세부내역표 입니다. 9번 수선유지비 항목을 살펴 보시면 공동주택관리법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선,보수에 소용되는 비용으로 소개되어 있습니다.

관리비의 비목별 세부명세(제23조제1항 관련).pdf

장기수선충당금처럼 건물의 수명연장 및 가치보존 보다는 냉난방시설 청소, 복도나 주차장 형광등 교체, 가로등 교체, 놀이터나 벤치 수리 등 주거생활 편익을 위해 매달 발생하는 수선비용을 말하는 것으로 수선유지비는 장기수선충다금과 다르게 현재 해당 아파트에 살고 있는 사람이 부담을 해야 합니다. 그러므로 이사 나갈 때 아파트 주인에게 반환을 청구할 수 없습니다.

이제 장기수선충당금과 수선유지비의 차이점은 이해하셨죠? 받아야 할 장기수선충당금은 꼭 반환 받으시고, 수선유지비는 요구하시면 안됩니다. ^^

마지막으로 선수관리비란? 아파트 완공시 초기의 아파트 관리비 충당을 위해 초기 입주자에게 일정 금액을 갹출하여 사용한 비용으로, 아파트가 재건축되거나 해체되기 전까지는 되돌려주지 않는 금액을 말합니다. 이에 따라 선수관리비는 통상적으로 매매계약 시에 매도인이 매수인에게 받아나가고 매수인은 다시 그 다음 매수인에게 받아나가게 됩니다. 

그러므로, 아파트에서 이사하는 분이라면 잊지 말고 관리사무소에 문의하여 선수관리비를 확인한 다음 새로 이사 오는 매수인에게 정산 받으시면 됩니다.

이제 모든 항목에 대해 이해가 되셨다면 요약 정리해보겠습니다.

장기수선충당금은 건물의 수명연장 및 가치보존을 위해 발생하는 것으로 임대차 계약시 실제 거주인인 임차인에게 반환해야 하는 금액입니다. 매도시에는 매도인이 매수인에게 주는 것은 아니라는 것!

수선유지비는 냉난방시설 청소, 공용 부분 형광등 교체, 놀이터 수리 등 주거생활 편익을 위한 것으로 실제 거주하고 있는 임차인이나 소유주가 부담하는 것!

선수관리비는 아파트 완공시 초기 아파트 관리비 충당을 위한 것으로 임대차 계약에서는 상관이 없습니다. 매도시 매도인이 매수인에게 받아야 할 금액이며, 매수인 역시 매도 시점에 아파트를 매수하는 매수인에게 받는 것입니다.

이제 알쏭달쏭한 아파트 장기수선충당금, 수선유지비, 선수관리비에 대해 이해가 되셨나요?