양도소득세란? 계산법, 비과세 방법

부동산을 거래하다 보면 양도세를 내야하는 경우가 많습니다. 매수가 보다 매도 시점 가격이 올랐다면 세금의 의무를 지닌 대한민국의 모든 국민들은 양도세를 내야 합니다. 가격이 올랐으니 세금을 내라는 것인데, 어찌 보면 참 아깝긴 하지만 매매차익이 생겼으니 이에 대한 세금을 내야 합니다.

그럼 먼저 양도소득세에 대한 자세한 내용을 한번 살펴보고 가실게요.

1. 양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

2. 양도소득세의 과세대상

양도소득세의 과세대상 자산의 범위는 다음과 같습니다.

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등	상장법인의 주식등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식, 파생상품(KOSPI200, 선물‧옵션, 해외시장 거래분)
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권․회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.

양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다. 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

양도소득세 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.

비과세되는 경우	․1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. →양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. →주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	․장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

3. 양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에주소지 관할세무서에 예정신고․납부를 하여야 합니다. 예를들어, 2016년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고ㆍ납부기한은 2016년 3월 31일까지입니다.

  *양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과됩니다.

확정신고

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부불성실가산세 1일 0.03% 를 추가 부담하게 됩니다.

양도소득세 분할납부 및 물납

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상 채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

이제 양도소득세가 어떤 것인지 잘 아시겠죠? 

그럼 본격적으로 양도소득세 계산 방법에 대해서 살펴보겠습니다. 

2016년도 양도소득세 세율 변동 연혁표

1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(기본세율+ 10%p와 40 or 50% 경합시 세액 큰 것 적용)

2) ’12.5.15. 주택지정지역(강남, 서초, 송파) 해제 / ’08.11.7. 토지지정지역 해제 ☞ ’16년 3월 현재 지정지역 없음

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% ☞ ’14.1.1.부터 적용

4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 기본세율 ☞ ’14.1.1.부터 적용

1세대 1주택 보유시 1년 미만, 2년 미만, 2년 이상으로 구분이 되고, 1세대 2주택 이상, 1세대 3주택 이상 보유자는 위의 양도소득세 누진세율 테이블을 참고하시면 됩니다.

2주택 이상과 비상업 토지에 대해서 조금 더 자세히 살펴 보겠습니다. 2주택과 3주택자로 나뉘는데요, 2주택자인 경우 2016년 양도세율이 1년미만, 2년미만에 따라 세율이 정해집니다.

3주택인 경우 1년 미만, 2년 미만으로 구성이 되지만 2주택자와 달리 지역에 따라 세율의 차이가 있습니다.

그럼 가장 중요한 기본세율(누진세율)을 살펴 보겠습니다.

양도소득세 기본세율과, 누진공제에 대한 표는 다음과 같습니다. 누진세율 게산은 양도소득 금액에 따라 구분이 되며 크게 5단계로 나뉘어집니다. 1,200만원 이하, 4,600만원 이하, 8,800만원 이하, 1.5억 이상으로 구분되어 집니다.

양도소득세 세액계산 흐름도

위 양도소득세 세액계산 흐름도를 참고하여 세액계산을 해보도록 하겠습니다.

1. 실지거래가액에 의한 세액계산

  2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부하여야 합니다.

 가. 실지 양도가액

   ○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

 나. 실지 취득가액

   ○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

      취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

    ※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액

      - 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세․등록세 기타  부대비용을 가산한 금액

      - 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액

   ○ 취득가액 계산시 포함되는 것

     ① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.

     ② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.

 다. 기타 필요경비

  ○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

  ○ 자본적지출액

     ① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

      -「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.

        이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.

        1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

        2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

        3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

        4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

        5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

     ② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

        그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

     ③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 

  ○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)

    ☞ 비교: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음

 라. 장기보유특별공제액의 계산

  ○ 장기보유특별공제액

     =(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율

○ 공제율

보 유 기 간	1주택1)	1주택 외
	09.1.1 이후	08.1.1 이후
3년 이상 4년 미만	24	10
4년 이상 5년 미만	32	12
5년 이상 6년 미만	40	15
6년 이상 7년 미만	48	18
7년 이상 8년 미만	56	21
8년 이상 9년 미만	64	24
9년 이상 10년 미만	72	27
10년 이상	80	30

1) 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 (비거주자는 적용되지 않음)

- 일시적 2주택 등

- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 초과 과세되는 주택

- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자

※ 보유기간의 계산방법

     ① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

     ② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.

       ☞ 비교:세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산

     ③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

  ○ 장기보유특별공제 적용대상

    - 3년 이상 보유하고 양도하는 토지․건물에 대하여 적용(미등기제외)

  ○ 장기보유특별공제 제외대상

    ① 토지․건물이 아닌 자산

    ② 보유기간 3년 미만의 부동산

    ③ 미등기 양도자산

    ④ 비사업용토지

 마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

 바. 부동산 양도소득세 산출세액

    ○ 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

    ○ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

    ○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

    ○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

참고사항 1.

○ 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세

※ 고가주택:주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원을 초과하는 것

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익	＝	전체 주택의 실가 양도차익	×	실지양도가액―9억원
				실지양도가액

- 10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용

 

○ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면시 감면세액 계산

※감면해당 요건은 조세특례제한법 제99조 및 조세특례제한법 제99의 3조에서 별도로 정하고 있습니다.

① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면

② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감

※ 5년간 발생한 양도소득금액

양도소득 금 액	×	(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가)
		(양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)

※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다.

2. 양도소득세 자동계산 서비스 이용안내 

□ 양도소득세 자동계산 이용 안내

- 양도소득세 계산이 어려우신 경우에는 양도소득세 자동계산을 이용하면 간편하게 세액을 계산하실 수 있습니다.

『양도소득세 자동계산 프로그램 위치』

* 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) ⇒ 오른쪽 상단의 모의계산 ⇒ 양도소득세 자동계산 선택(로그인 필요)

이상 양도소득세에 대해 살펴보았습니다. 도움이 되셨나요?