기업형 임대사업 지원 뉴스테이 vs 공공임대

기업형 임대사업자란?

8년 이상 장기임대주택을 300호(건설임대) 또는 100호(매입임대)이상 임대하는 사업자로서, 단순한 시설물·임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구·가전 렌탈 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자를 뜻합니다.

택지지원

다양한 부지를 민간임대사업자에게 맞춤형으로 공급하여 택지비를 절감할 수 있습니다.

구분	대상부지
도심내 공공부지	미매각 학교용지, 캠코부지, 공공기관 이전부지 등 매각 또는 출자
재개발, 재건축 등 정비사업 부지	정비사업 전체 주택물량의 일정비율을 장기 임대로 공급
소규모 사유지	주차장, 태니스장, 식당부지 등
LH 보유 토지	장기 미매각 용지, 미착공 부지, 공공임대 용지 등
GB 해제지역	GB해제가능 총량을 선별적 해제 및 촉진지구 지정

이 밖에도 기업형 임대주택 공급촉진지구를 도입하고, 규제 인센티브를 제공하는 등 다양한 혜택을 준다고 합니다.

기업형임대주택 공급촉진지구

ㆍ도입목적 : 신속한 택지/주택개발

ㆍ지정 요건

① 개발면적 : 도시지역 5천㎡이상(비도시지역 3만㎡이상)

② 사업내용 : 유상공급 면적의 1/2이상을 8년 이상 장기임대로 건설시

※ 유상공급 면적 : 도로·공원 등 관리청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 면적

ㆍ지정원자 : 시·도지사 또는 국토교통부장관

ㆍ사업 시행자

① 기업형임대사업자 : 국공유지를 제외한 토지 면적 1/2이상 토지 소유

② 공공주택사업자 : 촉진지구 조성사업에 한함

※ (사업제안시)국·공유지를 제외한 토지면적의 1/2이상 토지소유자의 동의를 받은 경우도 촉진지구의 지정 제안 가능

※ 입법예고 과정에서 일부 조정될 수 있음

ㆍ승인절차 : 1~3단계로 간소화하여 인허가 기간 단축

ㆍ승인절차상 특례

① 소규모 부지(10만㎡이하)는 촉진지구 지정과 통합 추진 가능

② 지구 지정시 도시기본계획 절차 간소회(공청회 등 통합진행)

③ 주거지역 소규모(10만㎡이하)개발시 도시계획위원회 심의 생략

④ 지구계획 통합심의위원회 심의 등 절차 간소화

※ 광역교통, 교통영향분석, 산지, 에너지, 사전재해, 교육환경 등

ㆍ지구지정시 도시/건축 규제 완화

※ 용적률, 건폐율, 복합개발, 녹지비율 완화 등

기업형 임대사업자에 대한 융자금리 인하 및 대출한도 역시 상향하는 등 혜택을 받을 수 있습니다.

60㎡ 이하의 경우 8년(건설,매입)간 운영시 금리는 2.0% 입니다. 아무리 저금리 시대라고는 하지만 파격적인 혜택으로 보이네요. 금리 및 대출한도 혜택뿐 아니라 각종 세제지원도 있습니다.

장기 임대사업자에게 기금 융자지원 상향, 융자금리 인하, 상환조건 완화 등 융자지원 확대, 기업형 건설 임대사업자에 대해서는 건설 및 임대 기간중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 종합금융보증을 도입했습니다. 임대의무 기간 종료 후 LH에서 매입을 해주는 등의 출구 전략 마련 역시 매력적입니다.

8년 장기임대 공급 시 추가적인 세제혜택도 있습니다. 양도소득세는 4년 단기임대의 경우 최대 40%로 높였으며, 준공공임대(85㎡ 이하)를 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제율을 60%에서 70%로 확대되었습니다. 취득세는 8년 장기임대에 대해서, 건설 및 매입과 관계없이 전용면적 60～85㎡에 대해 취득세를 50%로 확대했으며, 소득세와 법인세 감면대상을 기준시가 6억 원(기존 3억 원) 이하(전체 주택의 98.5%)로 확대하고, 감면 폭을 4년 단기임대는 30%로, 8년 장기임대는 75%로 감면해준다고 합니다.

또한 8년 장기임대사업자 추가 세제혜택 지원도 있습니다.

• 개인이 보유한 토지를 기업형임대사업자(85㎡ 이하의 준공공임대주택을 8년 이상 임대)에게 매각시 양도세의 10%를 감면
  

• 법인이 보유한 토지를 기업형임대사업자에게 매각시 사업용 토지로 인정하여 비사업용 토지 추가과세(기본세율 + 10%p) 배제

그럼 기업형 임대와 공공임대를 비교해볼까요?

정부에서 운영 or 지원하는 임대주택에는 기업형 임대주택(뉴스테이)뿐 아니라 기존 행복주택, 국민임대, 영구임대 등이 있습니다.  위 표에서 알 수 있듯 뉴스테이는 "중산층의 주거안정" 이라고 못 박아놨습니다. 그동안의 임대주택의 대상이 서민 위주였다면 기업형 임대주택은 중산층을 겨냥한 것이죠. 

기업에서는 각종 혜택을 누린 후 임대 사업 종료 시 탈출구 전략까지 마련해주는 정부가 참 고맙겠습니다.

지금까지 기업형 임대 주택에 대한 혜택등을 알아보았는데요, 대부분의 정책은 민간 기업의 참여 유도를 위한 혜택 등이 주를 이루고 있는 것 같습니다. 정작 중산층의 주거 안정을 위한 혜택은 연 5% 상승제한과 기업에서 제공하는 주거 서비스라고 하는데, 얼마나 차별화 된 주거서비스를 제공할지 의문스럽네요.

정부에서도 임대주택 정책의 패러다임을 규제에서 지원으로 전면 개편했다고 합니다. 이는 바꿔 말하면 장사하는 기업에 대한 지원만 있다고 봐도 무방할까요? 대기업에서 건설,임대 사업에 참여하면 레미안, 힐스테이트와 같은 브랜드 아파트에서 연5%상승제한 혜택을 받으며 임대주택에 거주하는 것이 과연 혜택이라면 혜택인 것인지는 앞으로 상황을 지켜봐야 알 수 있을듯 합니다.

기업형 임대주택 혜택은 과연 누가 받게 되는 걸까요? 8년 후가 궁금해집니다.