전세 묵시적갱신 시 계약조건은?

전세 묵시적 갱신 시 계약 조건과 임차인의 대응 방법에 대해 포스팅 해보겠습니다.

하루가 멀다 하고 오르는 전세 보증금으로 많은 분들이 고통스러워 하시는데요. 아이들 학교 때문이라도 거주하고 있는 곳에서 보증금 인상 없이 계속 거주하고 싶어하는 분들이 많이 계실 겁니다. 

전세 계약기간 만료 후 임대인이 보증금 인상 없이 연장을 해주면 다행이지만, 전세 계약 만료일이 다가오는데 임대인으로부터 연락이 없다면? 그때부터 불안 초조해지기 시작합니다. 계약 만료로 이사 가라고 할까? 보증금은 얼마나 올려달라고 할까?

이렇게 불안감 속에 하루하루 시간이 흐르다 보면 당연하게 묵시적 갱신이 될 것이라고 생각했는데, 뜬금 없이 임대인이 계약 만료 한달이 채 남지도 않은 시점에 이사를 가라고 한다면?

자~! 묵시적갱신 시 계약조건에 대해 살펴보겠습니다. 

가령 2016년 12월 31일이 전세 계약 만료일인데 12월 5일에 보증금 인상 혹은 계약 만료로 퇴거를 요구 한다면, 만기 25일 전 통보는 지연통보로 묵시적 갱신을 주장하여 처음 계약 조건으로 2년을 더 살 권리가 있습니다.

임대인은 계약 만료일 6개월에서 최소 1개월 전 계약 갱신에 대한 거절 통보를 해야만 합니다.

묵시적 갱신을 이유로 보증금 인상 or 이사를 임차인이 거부하였지만, 막무가내로 임대인이 이사를 요구한다면? 이럴 때 필요한 것이 법적으로 임차인이 보호 받기 위한 주택임대차보호법입니다.

먼저 주택임대차보호법에 대해 잠시 살펴 보고 가겠습니다.

※ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신 하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8> 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21]

※ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8> 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생 한다. [전문개정 2008.3.21]

법적 근거를 들어 임대인이 법정갱신기간인 만기 6개월전부터 1개월전에 조건의 변경(갱신거절 또는 계약조건 변경)을 통보하지 않았으므로 전세계약은 자동연장이 된 것입니다.

하지만 임차인(세입자) 입장에서 임대인(집주인)과 사이가 좋지 못한 것은 참 불편한 상황이 발생합니다. 임대인과의 충분한 대화 및 협의를 통해 묵시적 갱신을 요구하시고, 집주인과 원만한 관계를 위해 정히 보증금을 올려 주실 생각이라면 5% 범위 내에서 올려주시면 됩니다.

주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감 청구권)과 동법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구권의 기준 등)에 보면 차임 인상한도를 연 5%로 정하고 있습니다.

다만 아래의 판례를 들어 전세보증금(주택) 재계약시에는 5% 이상 올릴 수 있습니다. 

판례 - 대법원 1993.12.7 선고 1993 다 30532

주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

하지만 위 예시의 경우 묵시적 갱신으로 인해 계약 연장에 대한 부분은 이미 완료 되었다고 볼 수 있으며, 다만 임대인의 사정을 고려한 임차인의 배려에 대한 부분이므로 5% 이상 올려줄 필요는 없습니다. 

임대차 계약에서 임차인은 항상 "을"일 수 밖에 없는 현실이라, 임대차보호법 중 묵시적 갱신이란 것은 상대적으로 약자인 임차인에게 혜택(보호)을 주는 것입니다.

참고로 임대차 계약(묵시적 갱신) 문제로 임대인과의 관계가 불편하여 이사를 나가신다면, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월후부터 효력이 발생하게 됩니다. 

이때 간혹 임대인이 계약기간 중 이사를 가면 중개수수료 부담 및 다음 임차인을 구해 놓고 나가라는 막무가내 임대인이 있을 수 있습니다만, 통지 후 3개월이 지난 시점에서는 정상적인 계약 만료로 보아 임대인의 요구를 들어줄 필요가 없습니다.

그 밖에도 이를 빌미로 임대인이 전세보증금 반환을 꺼린다면, 임차권등기명령 신청 후 보증금반환청구 소송을 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 임차권등기명령을 하는 이유는 보증금을 받지 않은 채 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력(거주)과 우선변제권이 상실되므로 보증금을 지키기 위해 꼭 필요한 절차이므로 유의하시기 바랍니다.

이상 주택임대차보호법 중 묵시적갱신에 대한 계약조건, 임차인 대응 방법에 대해서 살펴보았습니다. 도움이 되셨나요?

※ 참고 자료

임차권등기명령 절차에 관한 규칙.pdf

주택임대차보호법 시행령.pdf

주택임대차보호법.pdf