부동산 투자법, 미분양관리지역제도란? (제8차 미분양관리지역 선정)

부동산에 관심이 많으신 분이라면 최근 부동산 뉴스를 통해 미분양관리지역이란 생소한 용어가 등장합니다.

미분양관리지역은 정부의 지난 가계부채 관리방안('16.8.25)에 따라 주택 공급시장의 안정적 관리를 지원하기 위하여 미분양주택이 증가하고, 미분양주택 해소도 저조한 지역을 말하며, 한 마디로 정부가 볼 때 미분양이 늘어 특별하게 감시가 필요로 하는 지역이라고 생각하시면 됩니다.

이런탓에 관리지역으로 지정되면 정부의 집중적인 관리를 받게 됩니다. 해당 미분양 지역에서 시행사나 시공사가 신규 분양을 할 경우 분양보증 절차를 엄격하게 하는 것을 통하여 정부가 관리·감독을 하는 것을 말합니다. 대부분 사업용지를 매입하기 전 반드시 주택도시보증공사 예비심사를 받기 때문에 분양보증은을 이용하여 정부에서 주택공급을 적절히 통제하는 수단으로 이용하는 것이죠.

그럼 본격적으로 미분양 관리지역이란 무엇인지, 왜 관심있게 보셔야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 예비심사제도란? 

주택도시보증공사가 매월 공고하는 미분양관리지역에서 주택사업자가 사업부지를 매입하고자 하는 경우, 사업부지 매입 전 주택사업자의 신청을 받아 공사가 해당사업에 대한 입지, 지역수요, 거래활성화, 사업수행능력에 대한 심사를 실시하는 제도입니다.

1. 미분양관리지역 선정

공사는 미분양관리지역을 선정하고 매월 말일에 공고하여 다음날부터 적용합니다. 다만 최초 미분양관리지역 공고일은 '16.9.30이며 '16.10.17부터 적용하게 됩니다. 공고 내용은 공사·국토부 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.

 미분양관리지역 선정기준 

미분양세대수가 500세대 이상인 지역(시·군·구) 중에서 아래 요건의 어느 하나에 해당하는 지역

① 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

② 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역 

③ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시․도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역

    가. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

    나. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역

    다. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률 보다 10% 이상 감소한 지역

④ 제1호부터 제3호의 어느 하나에 해당된 후 3개월 미경과 지역

2. 예비심사 제도

(심사대상) 주택건설 등록사업자로서 미분양관리지역에서 주택을 공급할 목적으로 부지를 매입하는 사업예정자이며, 미분양관리지역 적용기간 내에 최초로 사업부지를 매입하거나 추가로 부지를 매입하려는 자를 모두 포함합니다. 

* 사업부지는 본부지 및 기타부지 일체를 의미함

사업예정자는 보증신청 시점의 사업주체(주택조합 포함)를 의미하며, 사업주체가 부동산신탁회사인 경우에는 위탁자를 의미합니다. 다만, 임대주택사업, 도정법에 따른 정비사업, 사업계획승인 또는 건축허가를 받은 경우에는 심사대상에서 제외합니다. 

(심사신청) 사업예정자는 관할지사에 업무거래등록, 신용평가를 완료하고 예비심사를 신청하며, 본사는 영업지사의 심사요청 후 5영업일 이내 심사를 완료하여 그 결과를 통지합니다. 

* 심사사항 보완 등이 필요한 경우 심사기간을 3영업일 연장 가능 

(심사결과) 입지, 지역수요, 거래활성화 등을 고려하여 양호, 보통, 미흡 3단계로 사업성을 평가하고, 미흡의 경우 사업성 재검토를 권고합니다.

(본심사 연계) PF보증, 분양보증 신청시 사업환경 변화를 고려하여 재평가를 실시하고, 동 결과를 본심사와 연계하여 보증취급 여부를 결정하게 됩니다. 예비심사 대상이나 예비심사를 신청하지 않은 경우, 사업부지의 등기원인일자가 예비심사 완료일 이전인 경우에는 보증심사가 거절됩니다. 

예비심사 및 재평가에 따른 본심사 조치사항은 다음과 같습니다.

지금까지 미분양관리지역 분양보증 예비심사제도에 대한 안내를 해드렸습니다.

미분양관리지역 분양보증 예비심사제도는 주택건설 등록사업자로서 미분양관리지역에서 주택을 공급할 목적으로 부지를 매입하는 사업예정자이며, 이는 바꿔 말하면 이 글을 읽고 계시는 대부분의 투자자 입장에서는 관계가 없는 제도로 볼 수 있습니다. 하지만 미분양 관리지역에서 신규 분양을 받거나 기존에 있던 주택을 매매하는 것은 주의를 기울여야 할 필요성이 있습니다. 미분양이 줄어들거나 모두 해소되기 전까지는 분양권 가격 상승이나, 매매가격 상승 등이 어려운 지역이기 때문입니다.

현재 미분양 관리지역으로 선정 · 공고된 지역을 알아보겠습니다.

HUG(주택도시보증공사)는 오늘 8차 미분양관리지역으로 수도권 9개 및 지방 17개, 총 26개 지역을 선정하여 발표하였습니다. 8차 미분양관리지역에는 경기도 오산시, 제주 제주시가 미분양 증가로 추가 지정되었습니다.

<미분양 관리지역 선정현황>

이번 8차 미분양관리지역으로 선정된 지역을 살펴 보면, 지난 7차 때 지정됐던 충북 진천국은 미분양 증가율이 낮아져 관리지역에서 제외됐습니다. 경기도의 경우 안성시·평택시·광주시는 작년 10월, 용인시·남양주시는 지난 2월, 화성시는 지난달 미분양 지역에 합류한 상태로 오산시까지 이번에 추가되어 경기도 분양시장이 어려워졌음을 알 수 있습니다.

주택도시보증공사의 미분양관리지역 8차 공고로 인해 해당 지역의 신규 분양 시장이 많이 위축될 것이란 우려가 큽니다, 반면에 미분양관리지역에 선정된 지역에 신규 아파트 공급이 제한되면 기존 주택의 가격이 오히려 상승할 가능성도 있을 것으로 보여, 투자자 입장에서 바라보면 해당 지역의 기존 주택에 대한 투자를 고민해볼 필요성도 있을 것으로 보입니다.