전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최고 수준을 이어가면서 또 다시 깡통전세에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 깡통전세란 일반적으로 보증금이 매매가의 70%를 넘는 경우를 뜻하며, 우리나라에서는 이를 깡통주택으로 외국에서는 보통 Underwater homes로 표현되고 있습니다. 집주인이 은행 대출금 이자를 연체할 경우 은행에서는 이를 회수하기 위해 법원 경매 신청을 하게 되는데 이때 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대이기 때문입니다. 물론 예전과는 달리 일반인들도 경매 참여가 늘며 낙찰가율이 100%를 상회하는 경우도 많지만 주택 시세가 하락시기라면 주택 감정가 역시 현저히 낮아져 임차인 입장에서는 보증금을 모두 돌렬받을 수 없는 일이 발생하기도 합니다.
특히 갭투자가 왕성했던 작년까지 매매가의 80~90%를 넘는 주택도 다수 있어 서민들의 불안감은 커져만 가고 있습니다. 전세 주택을 구하기도 어려울뿐만 아니라 이제는 어렵게 모은 전세 보증금을 떼일 걱정까지 해야하는 것이죠. 이처럼 서민들의 소중한 전세 보증금을 지키기 위한 최소한의 대책 마련이 필요로하는 상황입니다.
전세집을 구할 때 가능하다면 위험한 깡통주택은 피하는 것이 좋습니다. 전세를 구할 때는 먼저 집주인의 대출 상태를 정확하게 파악하고, 대출이 많은 집일 경우 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 집값 하락이나 집주인의 자금난으로 경매에 넘어가게 되면 자칫 보증금 일부 또는 전부를 받지 못하는 경우가 발생하기 때문입니다.
어쩔 수 없이 대출이 있는 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당 금액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 빌라는 60% 이하의 주택을 구하는 것이 안전합니다.
깡통전세에 따른 피해를 막기 위해서는 전세금보증보험이나 전세금반환보증 보험에 가입하는 것도 하나의 방법입니다. 전세금 반환보증 보험은 한 마디로 집이 경매로 넘어가 보증금을 한푼도 돌려 받지 못하는 상황이 오더라도 보증금을 떼이지 않고 회수 받을 수 있는 보험입니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 취급하는 '전세보증금반환보증'과 서울보증보험에서 취급하는 '전세금보장신용보험'이 있는데, 오늘은 주택도시보증공사에서 취급하는 전세보증금반환보증 상품 보증료율 인하 및 제도 개선에 대해서 알아보겠습니다.
1. 전세보증금반환보증
주택도시보증공사(HUG)에서 취급하는 보증상품
HUG에서 취급하는 전세보증금반환보증 상품에 가입할 경우 보증금 3억, 1년에 38만원이면 보증금을 100% 보장 받을 수 있습니다. 2017년 2월 1일부터 보증료율 14% 인하 및 보증한도 확대로 서민과 중산층의 주거안정강화에 도움이 될 것으로 보입니다.
전세보증금반환보증은 이른바 '역전세난'이나 '깡통전세'로부터 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 최선의 장치이기 때문에, 보증료 부담을 완화하고, 가입절차 및 보증범위 등을 개선하여 임차인의 보증가입 확대를 유도하는 제도개선을 시행한다고 합니다. 그럼, 먼저 제도개선사항 전 전세보증금반환보증 상품에 대해서 살펴볼까요?
임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 HUG가 이를 대위변제하는 보증상품입니다.
물론 확정일자를 받은 경우 별도의 비용 없이 우선변제권이 인정되지만, 경매절차가 복잡하고, 선순위채권이 있을 경우 보증금 전체에 대한 회수가 곤란할 수 있습니다. 또한 전세권 설정 역시 하나의 임차보증금을 지키는 하나의 방법이지만, 경매 등 복잡한 회수 절차 없이도 즉시 보증금을 돌려 받을 수 있고, 비용 역시 보증보험이 저렴한 편입니다.
대상주택은 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔로 보증 한도는 [보증대상 주택가격 X 주택 유형별 담보인정비율 - 선순위채권]으로 계산할 수 있습니다. 아파트의 경우 100%, 주거용 오피스텔·연립·다세대는 80%, 단독·다가구는 75%를 담보로 인정 받을 수 있으며, 주택 가격의 90%를 초과할 수 없습니다.
보증료율은 개인 임차인인 경우 0.150%, 법인 임차인은 0.227%로 저소득(연 4천만원), 신혼·다자녀·다문화·한부모·장애인 가구, 고령·노인부양 가구, 국가유공자, 의사상자 등 사회배려계층에 대해서는 30% 할인을 받을 수 있습니다.
※ 위 전세보증금반환보증 내용은 제도개선 전 내용이며, 음영으로 표시한 부분은 이번 제도개선에 포함되는 사항입니다. 참고로 기존 보증 보험 내용을 비교하기 위한 것으로 2017년 2월 1일 이후부터 적용되는 전세보증금반환보증은 다음 사항을 보시면 됩니다.
2. 전세보증금반환보증 개선사항
보증금 3억, 1년에 38만원이면 100% 보장 받을 수 있다!
① 보증료 부담이 경감
현행 개인 임차인 연 0.150%, 법인 임차인 0.227%의 요율로 적용되던 것이 개인은 0.128%(△14.6%), 법인 0.205%(△9.7%)로 인하되어, 가령 보증금 3억인 경우 연 45만원 → 연 38.4만원으로 절감됩니다. 만약 사회배려계층일 경우 30% 추가 할인으로 보증금 3억 기준으로 연 26.9만원의 보증료만 부담하시면 됩니다.
※ 아파트 외 단독·다세대·연립·오피스텔은 담보인정비율을 확대(보증한도 확대)하는 대신 보증료율을 아파트보다 높게 책정하였습니다.
② 보증범위가 확대
가입대상 보증금 한도 확대로, 현행 HUG는 가입대상 보증금을 수도권 4억, 지방 3억으로 제한하고, 보증금이 4억/3억을 넘는 경우에는 일부보증도 불허했습니다. 그러나 개선 이후 보증가입 대상을 수도권 5억, 지방 4억 이하로 확대되었습니다.
보증한도 역시 기존에는 보증한도를 주택가격의 90% 이내로 제한하여 전세보증금이 주택가격의 90%를 초과하는 경우에는 전세금의 일부만 보증하였으며, 주택 유형별로 담보인정비율을 차등하여, 담보인정비율이 낮은 단독·다세대 임차인의 보증금 보호에는 한계가 있었습니다. 이번 제도개선에서는 주택가격의 100% 이내로 확대하고, 주택유형에 관계없이 담보인정비율을 100%로 적용하여 보증금 보호에 강화되었습니다.
③ 보증가입 편의성 제고
대위변제 후 구상권 행사(경매신청) 유예를 통해 임대인도 안심할 수 있습니다. 현행에서는 HUG에서 보증금에 대해 대위변제 후 경매를 통해 구상권을 행사하는데, 이 때문에 임대인은 주택이 경매로 넘어갈 것을 우려하여 보증에 소극적이었습니다. 그러나 개선 이후부터는 대위변제 후 즉시 경매를 신청하지 않고, 유예기간 6개월을 두어 임대인이 보증기관에 보증금을 반환할 수 있는 기회를 제공하여, 결과적으로 더 이상은 임대인이 보증에 소극적이지 않게 되었습니다.
전세금안심대출(전세금반환보증+전세자금대출보증) 기간을 연장하였습니다. 기존에는 전세보증금 미반환 사고발생시 HUG는 사고발생 후 1개월 이내 보증금과 대출금을 변제하기 때문에 그 사이 대출은행이 원금상환 연체를 이유로 금융거래 제하 ㄴ또는 신용불량 등록이 가능했습니다. 그러 제도개선 후 전세자금대출 보증기간을 2개월로 연장하여 임차인을 보호하도록 했습니다.
기존에는 1.1일 전세기간 만료일 → 2.1일 보증기간 만료(전세만료 +1개월) → 대출은행 2.1일부터 원금 상환 요구 → HUG 대위변제 3.1일 이내였다면 개선 후 1.1일 전세기간 만료일 → 2.1일 반환보증 기간 만료 / 대출보증기간은 4.1로 연장 → HUG 대위변제 3.1일 이내(대출금 상환)으로 개선된 것이죠.
또한 온라인 보증가입 확대로 보증보험 신청절차도 간편해졌습니다. 보증가입 신청을 하기 위해서는 보증기관 또는 수탁은행에 직접 방문하거나, 온라인으로 신청한 후 필요 서류를 송부해야만 했습니다. 그러나 제도개선으로 방문·서류 송부 없이도 공인인증서를 이용해 온라인으로 보증가입 신청 및 서류제출까지 할 수 있는 시스템 도입을 추진하고 있습니다.
이번 제도개선을 통해 전세금반환보증보험 가입이 활성화되어 많은분들이 우려하는 역전세난·깡통전세로부터 임차인을 보호해 주택시장의 안정에 기여될 것으로 기대가 됩니다.
※ 이번 보증료율 인하는 2017.2.1일부터 시행되고, 1년 간 한시적용한 후 시장상황을 보아 연장 여부 등을 재검토할 예정이라고 합니다. 보증보험 상품 이용 시 참고하시기 바랍니다.
3. 전세보증금반환보증 모의계산 신청가능 여부확인을 위해 모의계산이 가능합니다. 전세보증금반환보증 신청에 앞서 본인이 보증보험 상품을 이용할 수 있는지에 대한 신청가능 여부확인이 가능합니다. 주택도시보증공사 홈페이지에서 '전세보증금반환보증' 페이지에 모의계산이 가능한 서비스 메뉴를 제공하고 있습니다. ▼ 주택도시보증공사 홈페이지 접속 후 [개인보증상품] > [전세보증금반환보증] > [신청가능 여부확인] 메뉴를 선택하시면 됩니다. ▼ 전세보증금반환 보증신청 가능 여부 확인 페이지로 접속되었습니다. 이곳에서 보증신청 가능 주택 여부 확인 / 신청인 보증가능 여부 / 보증신청 가능 기간 확인에 해당하는 부분을 체크하신 다음 하단의 [보증가능여부 간편확인] 버튼을 클릭하세요. ▼ 보증가능여부 간편확인 팝업창이 나타나게 됩니다. 보증 종류는 앞서 선택한 정보가 자동으로 등록되어져 있으며, 보증한도 시산 부분에 주택 유형/지역구분/전세보증금/보증신청금액/주택가액 등 필수 항목을 입력 후 우측 하단의 [보증한도계산] 버튼을 클릭합니다. ▼ "보증 신청이 가능한 계약입니다." or "보증 신청이 불가능한 계약입니다." 라는 팝업 메시지 창이 뜨게 됩니다. 만일 신청이 가능한 계약일 경우 [확인] 버튼을 누르시면 바로 보증신청을 진행하실 수 있습니다. 여기서는 가능 여부 확인만 한 것으로 [취소] 버튼을 누르겠습니다.
▼ 취소 버튼 선택시 보증가능여부간편확인 창 하단에 보증가능액을 확인하실 수 있습니다. 예시로 입력한 정보를 토대로 전세보증금 1억에 대해 100% 보증이 가능하단 안내를 받을 수 있습니다.
HUG에서 취급하는 전세보증금반환보증에 대한 대략적인 내용과 올해부터 시행하는 제도개선 사항등을 알아보았습니다. 이제 보증보험에 대해 이해가 되셨나요? 본격적으로 보증보험 신청 절차 및 제출 서류에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.
4. 전세보증금반환보증 신청
보증이용절차 및 제출서류 안내
이런 분들께 추천합니다!
전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 못받을까 걱정되는 세입자, 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로하는 것이 걱정되는 세입자, 전셋집을 직원 숙소로 사용하고자 하는 법인세입자.
전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류에 대해서 살펴보겠습니다.
먼저 보증이용절차는 임차인용과 주택사업자용이 다른데, 임차인용부터 살펴보도록 하겠습니다.
①보증상담 : 보증금지 해당여부, 보증대상 및 조건, 내용 등 안내 → ②보증신청 : 보증신청인이 영업지사를 방문하여 신청(인터넷보증 신청 가능) / 보증신청구비서류의 적정성 확인 → ③신용조사 : 신용불량정보 등 확인 → ④보증심사 : 보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사 → ⑤보증서 발급 : 보증서 발급일 기준으로 신용불량정보 재확인
다음은 주택사업자용 보증이용절차입니다.
①집단취급승인 신청 : 주택사업자, 금융기관이 협의하여 신청 → ②집단취급심사 및 승인 : 보증금지, 보증한도 등 심사 → ③보증채무약정 체결 : 보증채무약정 및 담보신탁 → ④건별 보증신청 (영업지사) : 보증신청인이 영업지사를 방문하여 신청 / 보증신청구비서류의 적정성 확인 → ⑤신용조사 : 신용불량정보 등 확인 → ⑥보증심사 : 보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사 → ⑦보증서발급 : 보증서 발급일 기준으로 신용불량정보 재확인
제출서류 역시 주택사업자용과 임차인용으로 구분되어져 있습니다. 임차인용 서류 제출 시 사회배려계층 대상자일 경우 추가로 제출해야 할 서류가 있습니다. 아래 필요 서류를 참고하셔서 준비하시면 됩니다.
17.2.1_전세보증금반환보증서식.pdf제출 서류는 위 첨부파일을 다운로드 받아 작성하시면 됩니다.
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