연말정산시 주택자금(대출 이자 및 원리금, 월세 공제 등) FAQ 2탄
Q. 장기주택저당차입금은 이자상환액공제시 상환기간이 15년 이상이라는 조건은 무엇을 뜻하는지요?
이자만 납부하고 원금상환이 유예되는 거치기간과 관계없이, 거치기간을 포함한 총 상환기간이 15년 이상인 것을 의미합니다.
Q. 2003년에는 장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상이면 이자상환액을 600만원까지 공제하였는데 2004년부터 차입금의 상환기간이 15년으로 연장되었습니다. 그러면 2003년에 차입하여 10년의 상환기간을 가진 차입금의 이자는 공제받을 수 없는지요?
아닙니다. 600만원 한도로 공제받으실 수 있습니다. 다만, 해당 과세기간 중 10년 이상 15년 미만의 차입금을 15년 이상 30년 미만의 장기차입금으로 전환하는 경우에는 전환 전 이자상환액은 600만원 한도, 전환 후 이자상환액은 1,000만원 한도가 적용되며 합계하여 1,000만원을 한도로 공제받을 수 있습니다.
Q. 2015년까지 장기주택저당차입금 이자상환액공제 대상 국민주택규모의 주택을 한 채 보유
하고 있다가 2016년 중 국민주택규모의 주택을 추가 취득하여 12.31. 현재 2주택 보유자가
되었습니다. 기존 주택에 대해 차입한 저당차입금에 대하여 이자상환액 소득공제를 2016년
에도 적용받을 수 있는지요?
12.31. 현재 2주택 이상을 보유한 경우 해당 과세기간에는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용
받을 수 없습니다. 따라서 질의하신 경우 공제받을 수 없습니다.
Q. 장기주택저당차입금 이자상환액공제 대상 국민주택규모의 주택을 한 채 보유(관련 차입금
은 2013년 이전에 차입한 만기 15년 이상인 공제대상 차입금임) 하고 있다가 2016.7.15.에
국민주택규모 초과 주택(취득당시 기준시가 4억원 이하)을 추가 취득하며 장기주택저당차
입금을 차입하였습니다. 기존 주택의 매도일은 2016.12.1.일 때 기존주택과 신규주택에 대한
장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용받을 수 있는지요?
1. 기존주택의 공제 여부
2014.1.1. 전에 차입한 장기주택저당차입금의 이자 상환액에 대하여 종전 규정에 따라 공제를 받고 있던 자가 2014.1.1. 이후 다른 주택의 취득으로 장기주택저당차입금을 차입하거나 세대 구성원이 주택을 취득함 으로써 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 종전 규정(과세기간 중 2주택 이상을 보유한 기간이 3개월을 초과하 거나 12.31. 현재 2주택 이상을 보유한 경우 해당 과세기간에는 공제받을 수 없음)에도 불구하고 개정된 규정 (12.31. 현재 2주택 이상을 보유한 경우에만 해당 과세기간에는 공제받을 수 없음)에 따라 2014.1.1. 전에 차입한 장기주택저당차입금의 이자 상환액을 공제합니다. 따라서 질의하신 경우 2주택을 보유한 기간이 비록 3개월을 초과하지만 12.31. 현재 2주택 이상을 보유하지 않았으므로, 기존 주택에 대한 차입금의 잔액을 15년 경과 후 만기 전에 일시에 상환한 것이라면 공제받을 수 있으나 15년 경과 전에 일시에 상환한 것이라면 공제받을 수 없습니다.
2. 신규주택의 공제 여부
2014.1.1. 이후 차입한 분부터 취득당시 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대주 또는 세대원이 취득당시 기준시가가 4억원 이한 주택을 취득하기 위하여 차입한 장기주택저당차입금 이자상환액을 공제 받을 수 있습니다. 따라서 질의하신 경우 신규주택에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액은 공제받을 수 있습니다.
2016년 중 취득당시 기준시가가 4억원 이하인 주택을 취득하고 장기주택저당차입금을 차입하였습니다. 그런데 자금사정상 그 주택에 거주하지는 못하고 있는데 소득공제가 가능한지요?
세대주는 해당 주택에 실지 거주하지 않아도 공제가능하나, 세대원의 경우에는 실지 거주하는 경우에만 공제가능합니다.
Q. 2011년에 취득당시 기준시가 3억원 이하인 국민주택규모의 주택을 취득하고 차입한 차입금에 대해 2011년부터 2015년까지 이자상환액을 소득공제 받았습니다. 2016년 중 기준시가의 상승으로 인해 해당 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는데 2016년에는 이자상환액공제를 적용받을 수 없는 것인지요?
“기준시가 3억원 이하”는 취득당시에만 판단하는 것이므로 취득 이후 기준시가가 상승하여 3억원을 초과하더라도 해당 저당차입금에 대해 이자상환액공제를 적용받을 수 있습니다. 참고로, “취득당시 기준시가가 3억원 이하” 규정은 2006.1.1.부터 2013.12.31.까지 국민주택규모 주택을 취득하고 차입한 차입금에 대하여 적용되는 규정이며, 2014.1.1. 이후 차입분부터는 “취득당시 기준시가 4억원 이하”로 합니다. 또한, 2005.12.31. 이전에 취득한 주택에 대한 저당차입금은 해당 주택의 취득당시 기준시가 및 현재 기준시가와 관계없이 공제가능합니다.
Q. 2011년도에 국민주택규모의 주택을 취득하고 소유권이전등기일로부터 3월 이내에 상환기간 5년인 차입금을 2억원 차입하였습니다. 2016년에 그 차입금을 상환기간 20년인 차입금 3억원으로 연장하였습니다. 해당 차입금에 대한 이자상환액을 소득공제받을 수 있는지요?
연장당시 저당차입금 대상 주택에 대한 기준시가가 4억원 이하인 경우라면 연장 이후의 이자상환액에 대하여는 소득공제됩니다. 단, 종전 차입금액을 한도로 하므로 2억원에 대한 이자상환액만 소득공제 받을 수 있습니다. 참고로 2006년에는 단기차입금을 소득공제요건을 충족하는 상환기간 15년 이상의 장기차입금으로 대환(2006.1.1. 이후 대환)하는 경우에만 공제가능했으나, 2007년부터는 단기차입금을 소득공제요건을 충족하는 장기차입금으로 연장(2007.2.28. 이후 만기연장)하는 경우에도 공제가능합니다.
Q. 양도소득세 과세특례대상 미분양주택을 취득하고 취득시에 해당 주택에 대해 저당차입금을 차입하였습니다. 해당 차입금의 이자상환액을 공제받을 수 있는지요?
2009년 귀속 연말정산분부터 공제되는 양도소득세 과세특례대상 미분양주택에 대한 저당차입금은 다음 요건을 모두 충족할 때 해당 차입금의 이자상환액을 공제받을 수 있습니다.
① 2009.2.12.~2010.2.11.까지 최초로 취득하는 미분양주택일 것(미분양주택에 여부는 시장?군수?구청장 이 매매계약서 사본에 날인하여 확인함)
② 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입할 것
③ 차입금 상환기간이 5년 이상일 것
④ 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 차입금일 것
⑤ 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
⑥ 해당 주택의 취득당시 기준시가가 3억원 이하일 것
Q. 2015년까지 장기주택저당차입금 이자상환액공제 대상 국민주택규모의 주택을 한 채 보유하고 있다가 2016년 중 APT분양권을 취득하여 금융기관에서 중도금대출형식으로 차입한 차입금이 있습니다. 장기주택저당차입금 공제를 적용받을 수 있는지요?
1주택과 분양권을 동시보유하는 경우 분양권은 주택으로 보지 않으므로 해당 1주택에 대한 장기차입금이 이자상환액 공제대상 요건을 모두 충족하는 경우 해당 주택에 대한 이자상환액을 소득공제받을 수 있으나, 분양권에 대한 이자상환액공제는 취득당시 무주택자에게만 적용되므로 해당 분양권에 대한 이자상환액은 소득공제받을 수 없습니다.
따라서 질의하신 경우 2015년까지 공제받았던 주택에 대한 장기차입금의 이자상환액을 2016년에도 공제 받을 수 있습니다만, 2016년에 취득한 분양권에 대한 장기차입금 이자상환액은 공제받을 수 없습니다.
Q. 2016년에 취득한 분양가격이 4억원을 초과하는 국민주택규모 주택분양권의 중도금대출이 해당 주택완공으로 장기주택저당차입금으로 전환된 경우 공제여부는 어떻게 되는지요?
분양가격이 4억원을 초과하므로 해당 분양권에 대한 중도금대출은 공제대상이 되지 않으나, 해당 주택이 완공되어 공제대상 장기주택저당차입금으로 전환됨에 있어 전환당시 해당 주택의 기준시가가 4억원 이하에 해당되면 전환일 이후부터 이자상환액에 대해 공제받을 수 있습니다.
Q. 주택자금공제시 제출하는 등기부등본을 대법원의 인터넷사이트에서 출력한 것도 인정이 되나요?
가능합니다.
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