부동산 거래시 주의할 점

오늘은 부동산 거래시 주의할 점에 대해서 살펴 보겠습니다.

부동산 거래에서 가장 중요한 부분은 안전입니다. 부동산은 매매계약에 따라 확인해야 할 서류들이 다른데, 부동산의 지번과 면적 등은 직접 확인을 해야 하는 부분도 있고, 매도인이 실소유자인지 정확히 확인해야 합니다. 공인중개사나 매도인이 보여주는 등기사항증명서만 확인해서는 안되며, 아무리 시세보다 싸게 물건을 구입했더라도 부동산의 물리적 하자 외에도 권리상 하자가 있는 부동산이라면 매수 후 문제가 복잡해집니다. 그래서 부동산을 구입하기 전에 반드시 법률적으로 하자가 없는지 확인해야 합니다.

 

1. 등기사항증명서만 확인해서는 안됩니다.

1.     등기사항증명서(등기부등본)

2.     토지대장등본

3.     임야대장등본

4.     건축물대장등본

5.     지적도

6.     토지이용계획확인서

7.     개별공시지가 확인

 

부동산 관련 서류는 여러 가지가 있습니다. 대표적인 게 등기사항증명서인데 흔히 알고 있는 등기부등본의 변경 된 이름입니다. 우리나라 등기법상 등기사항증명서(등기부등본)는 공시의 효력은 있지만 공신력은 없습니다. 따라서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본, 지적도, 토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인 등 필요 서류들을 확인하여 권리상 하자 여부를 꼭 확인해야 합니다.

2. 권리변동이 많은 물건은 조심해야 합니다.

등기사항증명서상 담보물권이나, 가처분등기, 가등기, 가압류등기가 설정되어 있는 것은 말소를 조건으로 하지 않는 이상 매수를 하시면안됩니다. 단기간에 권리변동이 많은 부동산일 경우 계약 체결을 미루고 소유자별로 확인 할 필요가 있습니다.부동산에서 선순위 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 시세를 따져보고 선순위 담보가액을 제외하고도 남는 게 있는지 살펴봐야 합니다.

담보물권, 가처분등기, 가등기, 가압류등기가 왜 무서운 것인지 예를 들어 살펴 볼까요?

가처분등기는 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 집주인이 다른 사람에게 이를 다시 팔지 못하도록 하고 싶을때 가처분등기를 합니다. 만약 가처분등기가 된 부동산을 매수하신후 잔금을 치뤘어도 가처분등기를 한 사람이 소소을 통해 자신과의 매매계약 이후에 설정 등기를 없앨 수 있습니다.

 가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못했거나, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기입니다. 즉, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기와 담보가등기가 있는데, 가령 매매예약을 하고 계약금을 지급한 상태에서, 매도인이 또 다른 사람에게 이중으로 매도하는 것을 예방하기 위해 순위 보전을 위한 가등기를 하는데 이것이 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기입니다. 담보가등기의 경우 돈을 빌려주고 그 채권을 담보 할 목적으로 하는 것입니다. 전자의 경우 가처분등기와 마찬가지로 가등기를 한 사람이 본등기를 할 경우 가등기 한 날로 본등기가 들어가니 우선순위에서 밀리겠죠? 이처럼 권리변동이 많은 물건을 공인중개사의 말만 믿고 매수하시기엔 많은 위험이 따릅니다.

3. 재산세 등 납세자와 소유자 명의가 다른 경우 그 이유를 확인해볼 필요가 있고, 매매대금을 지급할 경우 반드시 영수증 등을 증빙서류로 보관해야 합니다.

 

4. 중도금 잔금을 지급할때마다 등기부 등본을 확인해야 합니다.

계약금 지급시기와 중도금, 잔금 시기가 차이가 있는 경우 그 기간동안 소유권 변동이 있을 수 있고 여러가지 사유가 발생할 수 있는데 중도금, 잔도금 지급전에 별도로 등기부등본을 열람해보는 것이 안전합니다. 가령 1월 계약금을 지불하고 중도금 없이 잔금을 3월에 지불하기로 했다면 계약금-잔금 공백 기간 동안 집주인이 대출을 받거나, 중요한 권리변동이 있을 수 있기 때문입니다.

 

5. 근저당권이나 전세보증금을 인수하는 매매인 경우

근저당권, 전세보증금을 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우에 대금지급전 전세권자, 임차인, 금융기관 등을 확인하여 매수인이 인수받아야 하는 채무의 구체적인 조건과 범위등을 계약상 명시하는 것이 바람직합니다.