저금리시대 부동산 투자

현재 부동산 시장을 한 마디로 표현한다면 혼돈의 시기라 볼 수 있을까요?

정부에서는 자고 일어나면 치솟는 주택 가격 안정화라는 취지로 주택담보대출규제라는 칼을 꺼내 들었으며, 잠시 주춤거리며 주택거래량이 반응을 보이고 있지만 지역별로 냉탕과 온탕을 오가듯 차이를 보이고 있습니다. 과연 대출규제라는 것이 부동산 안정에 영향이 있을지 미지수로 보여집니다.

저금리는 부동산 가격과도 밀접한 연관이 있어 계속되는 미국의 금리 인상이 미뤄지는 요즘 또 다시 국내에서는 금리 인하론이 고개를 들고 있습니다. 정부에서는 한결 같이 부동산 시장의 안정을 위해 대책을 내어 놓고 있지만 늘 그렇듯 정부가 발표한 대책에 따라 부동산 시장 흐름이 흘러갔던 적은 많지 않습니다.

작년 말 대출규제와 더불어 미국의 금리인상 예정 발표로 한국의 부동산 방향의 흐름도 바뀌는 듯 했습니다. 하지만 현재까지도 미국의 금리 인상은 미정이며 일본은 마이너스 금리 정책을 펴고 있습니다. 한국은행도 미국의 기준 금리 행보와는 별도의 길을 가겠다는 예고를 했으며 오히려 미국 금리 인상론에도 금리인하정책에 무게가 실리고 있는 듯 하니 어느 정도 한국은행의 말에 신뢰는 갑니다만, 언제나 그랬든 우리나라의 주식, 외화, 부동산 시장의 경우 미국, 일본 재채기 한번에 심한 몸살을 앓았듯이 현재 시점에서는 그 어떤 섣부른 예측도 위험합니다.

 

한국 은행의 기준 금리 변동 사항을 살펴 보겠습니다.

2012년 10월 2.75%의 기준금리가 점점 하락하여 2016년 8월 1.25%까지 금리가 하락하였습니다. 2012년과 비교하여 금리의 하락이 단계적으로 이루어지고 있습니다.

저금리 시대 부동산 시장의 특징이라고 하면 수익형 부동산과, 주거용 부동산에 투자자금이 몰린다는 것입니다. 주거용 부동산의 장기적인 시세차익이나 수익형 부동산에 투자하여 기준금리 이상의 수익 발생을 기대하기 때문에 부동산 시장 역시 전세 계약이 아닌 월세 전환이 높아지고 있습니다.

즉 부동산을 마련하여 월세로 시장에 내놓고 매 달 월세 수익을 가지는 방식으로 투자를 하는 것이 인기인데, 부동산 월세 수익을 목표로 수익형의 부동산에 관심을 가지는 사람들은 상가나 오피스텔에 투자를 하면서 묻지마식의 투자를 할 때는 오히려 피해가 발생할 수 있습니다.

수익형 부동산이 인기라고 하여 전재산을 털어 오피스텔 3채를 구입했다고 가정해 본다면, 당장 오피스텔 3채로 인해 임대 수익은 발생되겠지만 장기적으로 봤을 때 오피스텔 특성 상 매매 가격 상승률이 낮을 수도 있고, 주변 오피스텔 공급량에 따라 수익이 떨어지거나 매도 시점에 매도가 되지 않는 등 환급성이 떨어질 수 있습니다.

TV 매스컴, 신문, 각종 경제전문지에서 다양한 부동산 전문가가 나와 투자를 유도하고 있는 상황에서 전문가의 말만 믿고 이런 묻지마 식의 투자를 하기 보다 단지 전문가의 조언으로만 받아 들이고 투자 상품을 스스로 분석할 수 있어야 합니다. 즉 해당 부동산의 임대 수요는 얼마만큼인지 또는 분양가나 매매가 등과 비교하여 수익률은 얼마만큼인지 살펴보아야 합니다.

부동산 투자를 성공적으로 하기 위한 법칙!

1. 최저가 매입, 최고가 매매

당연한 이야기겠지만 최저가로 매입하여 최고가로 매도 한다면 당연히 차익이 발생 할 것입니다. 최저가 매입, 최고가 매매를 위해서는 주변 입지 분석을 제대로 해야하고, 인근의 개발 흐름을 파악해야 합니다. 매수하고자 하는 지역의 비슷한 물건과 비교하여 과거, 현재 시세를 살펴 본후 적정 매입 가격을 계산하는 것이 중요합니다. 같은 단지 내 동일 평형대에서도 가격 차이가 나는 이유가 있겠죠?

2. 역세권, 생활편의시설 확충 여부

투자를 하려고 하는 지역의 생활편의시설과 같은 인프라가 잘 갖추어져 있는 입지여건을 살펴 보아야 합니다. 요즘 핫한 하남 스타필드의 영향으로 주변 아파트 가격이 오르고, 분양권 역시 프리미엄이 붙어 있는 이유가 바로 입지 여건입니다. 주변 인프라가 잘 구축되어 있다면 그렇지 않은 지역의 부동산보다 경쟁력이 있을뿐 아니라 높은 상품 가치를 갖게 되어 높은 임대료와 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 서울만 고집하지 마라

무조건 서울만 고집하는 분들에게는 이미 오를만큼 올라있는 부동산 가격에 매입 시기를 놓치곤 합니다. 서울 중심가에 있는 부동산의 경우 임대 수익은 좋지만 이미 오를데로 오른 가격의 추가 상승은 기대하기 힘들고, 초기 투자자금이 부담이 되기 때문에 서울만 고집할 것이 아니라 수도권도 살펴 보시기 바랍니다. 투자금 대비 임대수익률은 서울보다 수도권이 나을 수 있고, 가격 상승 역시 저평가된 지역을 공략한다면 추후 가격 상승 여지가 높습니다. 입지, 인프라 등을 분석하여 미분양 되어 할인하는 물건이 있다면 이 중 잘 선택만 한다면 최저가로 매입하여 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 위례 하남 지역 분양 아파트도 한때 미분양을 겪었으나 현재는? 분양가격의 배가 넘는 곳도 있습니다.

4. 자금 상황에 맞는 투자

부동산은 큰 금액이 오가는 투자입니다. 미래가치가 뛰어난 부동산을 찾았더라도 자신의 자금 상황에 비해 무리한 투자를 한다면 절대로 성공적인 투자가 될 수 없습니다. 무리하게 대출을 받아 투자를 한 물건이라면 그 만큼의 리스크가 증가하게 됩니다. 현재 자금 상황을 파악한 후 투자 물건을 선정해야 합니다.

5. 과장광고, 허위매물을 조심

기준금리 하락으로 사상 유례 없는 저금리 시대를 살아가는 요즘 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 수익형 부동산이 인기가 높습니다. 저금리로 인해 갈곳 없는 투자금들이 부동산으로 쏠리고 있는데요, 이런 인기에 반증하듯 각종 터무니 없는 수익률 등 허위 광고로 현혹하는 경우가 많습니다. 가령 매월 100만원씩 2년간 임대 수익을 보장한다고 하면 이는 100만원 X 24 = 24,000만원의 금액이 분양가에 포함이 되어 있을 수도 있습니다. 입지조건이 좋고 배후수요가 풍부하여 공실 걱정이 없다면 굳이 이런 광고를 하지 않아도 투자자는 몰리게 마련입니다.

수익형 부동산에 투자 하시기 앞서 충분한 공부와 자신의 자금 사정을 파악한 후 투자에 임하시길 바랍니다.