내집마련 디딤돌 대출, 한방에 정리!

내 집 마련을 꿈꾸는 20~30대는 월급을 한 푼도 쓰지 않고, 12년 이상 모아야 서울서 평균 수준의 아파트 한 채를 겨우 마련할 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 우리나라의 부동산 시세나 월급 수준 그리고 학자금 대출까지 생각한다면 갓 취업을 하고 결혼은 꿈도 꾸지 못할 일입니다. 특히 서울, 수도권에서 내집을 마련하는건 거의 불가능이라고 말할 정도로 안타까운 현실입니다. 

28일 통계청에 따르면 39세 이하 세대주 월평균 처분가능소득은 371만원인 반면에, 한국감정원이 파악한 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 5억5,480만원으로 조사되었습니다. 정말 숨만 쉬면서 약 12년6개월치 월급을 고스란히 모아야 서울 아파트 평균 매매가를 마련할 수 있는 셈입니다. 현실이 이렇다 보니 젊은층이 내 집 마련을 하기 위해선 오로지 빚에 의존할 수밖에 없는 상황입니다.

결혼을 코앞에 둔 예비신혼부부들이나 한참 즐거운 신혼 생활을 보내고 있는 신혼부부들에게도 똑같이 걱정이 있을텐데, 바로 집 걱정입니다. 이러한 문제 때문에 정부에서도 다양한 지원방안을 내놓고 있습니다. 특히 [디딤돌대출]과 [버팀목 전세자금대출]이 신혼부부들에게 유용한 내집 마련 방법으로 이용되고 있습니다. 신혼집 마련을 준비하고 있다면 이 제도들을 눈여겨 볼 필요가 있겠죠? 조금이나마 이런 부담을 덜기 위해 국가에서 지원해주는 내집마련 디딤돌 대출 상품에 대해 살펴 보겠습니다.

내집마련 디딤돌 대출

대출 대상은 대출 대상주택을 구입하고자 하는 자로서 다음의 요건을 모두 구비한 자로 합니다.

① 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 상태여야 합니다.(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)

② 대출신청일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되, 만 30세 미만의 단독세대주는 대출에서 제외됩니다. 단, 기존주택(1주택 보유자에 한함)을 대출실행 후 3개월 이내에 처분하는 경우 신청가능합니다. (2016년말까지 한시 적용)

1) 처분대상주택의 매매계약서를 징구하여 매매계약서상 매매가격이 6억원 이하일 것

2) 처분대상주택의 등기사항전부증명서(또는 건축물관리대장)상 주택의 면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하일 것

③ 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6,000만원(생애최초주택구입자는 연간 7,000만원)이하여만 합니다.

※ 세대주의 정의

세대별 주민등록상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계 비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주를 말하며 다만, 다음에 해당하는 자도 세대주로 봅니다. 

1. 세대주의 배우자

2. 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출신청일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자

3. 만 30세 미만 단독세대주로 민법상 미성년인 형제·자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 세대주

4. 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출 신청일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주

대출 금리

미국 대선에서 도널드 트럼프가 대통령으로 당선이 되면서 ‘트럼프발 인플레이션’ 우려에 따른 시장금리 인상에 따라 단기간에 주택담보대출 금리가 상승했습니다. 시중은행에서 주택대출을 받으면 4~5% 육박한다고 하죠? 정부에서 지원하는 디딤돌 대출 금리는 이와 비교해서 금리가 저렴하다고 볼 수 있습니다.

※ 금리우대(중복 적용 불가)

▷ 다자녀가구 연 0.5%p, 다문화가구, 장애인가구 및 신혼가구 연 0.2%p 

▷ 생애최초주택구입자 연 0.2%p(단, 생애최초 주택구입자 우대금리는 2016.5.30.(월)부터 2016.11.30.(수)까지 신규접수분에 한하여 6개월간 0.5%p로 운영) 

※ 추가금리우대 – 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자) 

▷ 가입기간 1년 이상이고 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1% 금리우대

▷ 가입기간 3년 이상이고 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2% 금리우대

▷ 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출신청일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 1년 이상 0.1%p, 3년 이상 0.2%p 

※ 우대금리 적용 후 최종금리가 연 2% 미만인 경우에는 연 2%로 적용(단, 2016.5.30.(월)부터 2016.11.30.(수)까지 신규접수분에 한하여 생애최초 주택구입자 우대 후 최종금리가 2.0% 미만인 경우에는 최종금리를 적용합니다.)

대출 한도

대출 한도는 최고 2억원 이내(LTV , DTI)이며 매매(분양)가격과 담보평가금액 중 작은 금액입니다. 다만, 대출총액(본건 내집마련디딤돌대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격을 초과할 수 없습니다.

▷ DTI(소득대비부채비율)가 60% 이내인 경우 : LTV(주택담보대출비율) 70% 적용

▷ DTI(소득대비부채비율)가 60% ~ 80% 인 경우 : LTV(주택담보대출비율) 60% 적용 (※ 2016년 12월 31일까지)

LTV(주택담보대출비율)이란?

▶ 담보가치(주택가격) 대비 대출비율로서 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정하게 됩니다.

 - 예시) 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출이 가능

▶ 대출상환불이행시 담보주택을 경매처분하는 경우에 대비해 「주택임대차보호법」에 따른 세입자에게 변제우선권을 주기위해 실제로 대출받을 수 있는 금액이 적을 수 있습니다.

DTI(총부채상환비율)이란?

▶ 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로서 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS)과  비슷한 개념입니다.

  - 예시) 연간소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한

▶ 부동산 투기과열에 따라, 은행권에서 투기지역과 투기과열 지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하고 있는 추세입니다.

대상주택, 기간, 신청 시기

주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하 주택으로 대출 신청일 현재 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택만 가능하며, 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 (비거치 또는 1년 이자만 납부하는 기간 후 원리금(원금)은 균등분할상환해야 합니다.

≫ 대출 신청은 소유권이전등기를 하기 전에 신청합니다. 다만, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능합니다. (처리기한 : 대출승인은 신청일로부터 30일 이내에 처리하며, 대출승인일로부터 30일 이내에 대출 실행되어야 합니다.)

≫ 담보취득 및 담보평가

담보취득 : 대출 대상주택에 대출실행일 이전에 제1순위 근저당권 설정

담보평가 : “가격정보”, “국토교통부에서 제공하는 공시가격”, “분양가액”, “감정가액” 순서로 평가

한국주택금융공사의 모기지신용보증(MCG) 취급 가능

≫ 중도상환 수수료

중도상환수수료는 3년 이내에 중도상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수 별로 1.2% 한도 내에서 부과하게 됩니다.

※ 중도상환수수료 = 중도상환원금 x 중도상환수수료율(1.2%) x [(3년-대출경과일수)/3년]

≫ 대출실행시 인지세는 고객/은행 각 50% 부담하며, 근저당권설정비는 은행이 부담하게 됩니다.(단, 국민주택채권매입 비용은 고객이 부담합니다.)

단독주택, 빌라와 같이 시세 파악이 어려운 경우 감정을 진행해야만 대출이 가능할 수도 있습니다. 이때 감정비용은 고객이 직접 감정원에 의뢰한 경우는 고객이 부담해야 합니다. (가격정보나 국토교통부 공시가격이 없어서 감정하는 경우는 국토교통부 부담)

대출 신청 절차

은행에 직접 방문하여 상담 및 신청하시면 됩니다.

※ 준비 서류

① 주택매매(분양)계약서 사본(원본지참)

② 주민등록등본(1개월 이내 발급분)

③ 배우자 분리세대는 가족관계증명서 및 주민등록등본 추가

④ 건물(토지)등기사항전부증명서(구.등기부등본)(1개월 이내 발급분)

⑤ 등기권리증(집문서) 및 인감증명서, 인감도장

⑥ 근로자인 경우 근로자 및 급여확인서류(건강보험자격득실확인서, 원천징수영수증 등)

⑦ 자영업자인 경우 건강보험자격득실확인서, 사업자등록증, 소득금액증명원 등

⑧ 국민연금/건강보험 납부확인서(필요시)

⑨ 기본서류 이외에 대출진행에 따라 준비서류가 추가 가능

(근저당권 설정 시 신분증, 매매계약서, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록등ㆍ초본 등 제출 필요. 자세한 사항은 상담 은행에 문의)

업무취급은행

대출 금리는 대출만기별과 소득별로 차등 적용되며, 일반적으로 연 2.3~2.9% 수준에서 금리가 책정됩니다. 거기다 신혼부부의 경우 0.2%포인트의 우대금리가 적용되기 때문에 이자비용을 아낄 수 있는 장점도 있습니다. 그밖에도 연 소득 4,000만원 이하 기초생활수급자와 차상위층, 한부모가정은 1% 포인트, 다자녀가구와 고령자 및 노인 부양, 다문화 및 장애가구도 0.2% 포인트 우대금리가 적용됩니다.

아무리 대출 금리가 오르고 부동산 가격이 상승해도 절망하고 좌절하면 안되겠죠? 잘만 활용하면 신혼부부들은 대출한도와 금리에 있어 우대를 받을 수 있기 때문에 신혼집 마련에 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.

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