감액등기, 근저당권설정금액 감액 완벽정리

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감액등기, 근저당권설정금액 감액 완벽정리

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부동산을 사고 팔거나, 전세집을 구할 때 가장 중요하게 확인해야 할 것은 권리관계입니다. 다시 말해 부동산 등기사항전부증명서를 확인하여 권리관계를 파악하는 것이 가장 중요할 것입니다. 내가 사려는 부동산 혹은 임대차 계약을 맺고자 하는 부동산의 소유자가 맞는지, 근저당권설정 등의 권리 관계는 어떻게 되는지 확인하는 것이 중요합니다. 부동산의 상태, 적정 가격 등의 물건 현황은 어느정도 확인이 가능합니다. 그러나 소유자가 아닌 사람과 계약을 하거나, 소위 말하는 깡통 물건이라면 큰 문제가 아닐 수 없지요.

등기사항전부증명서

부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 

소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계

매수인이나 임차인 입장에서 가장 중요한 확인 사항은 등기사항전부증명서(등기부등본)의 [을(乙)구] 입니다. 이 을구에 근저당권이 설정되어 있는 주택을 흔히 볼 수 있습니다. 아무래도 고가의 자산인 부동산에서 대출 없이 집을 구매할 수 있는 사람은 흔치 않기 때문입니다. 매수인 역시 대부분 대출을 통해 거래를 합니다. 그런점에서 매매 거래시 잔금지급과 동시에 해당 은행의 법무사님이 직접 근저당권설정해지 및 매수인의 근저당 접수를 동시에 진행하기 때문에 문제가 없지만, 가장 큰 고민을 가질 수 밖에 없는 것은 [전세]입니다.

부득이하게 근저당권 설정이 되어 있고, 이를 다 변제하지 못한 상황이라면 남은 대출금액에 대해 설정금액을 낮춰야 할 필요성이 있습니다. 이를 [감액등기]라고 합니다. 임대인 입장에서는 절대 스스로 알아서 감액등기를 해주지 않습니다. 이 역시 돈이 들어가는 부분이기 때문이죠.

"감액등기가 무엇인지 조금 더 자세히 확인해보겠습니다."

집주인이 은행에서 대출을 받게 되면 융자 받은 내용과 설정 순위까지 등기부등본에 기재가 됩니다. 처음 집을 구매하며 대출 1억을 받아, 지금은 5천만원만 남았다고 가정해봅니다. 등기부등본에는 근저당권 설정금액이 얼마로 나오게 될까요? 처음 받았던 대출금 1억의 채권 채고액인 1억 2천만원이 그대로 존재하고 있습니다. 집주인이 대출금을 일부 상환했다는 것을 별도로 신고하지 않았기 때문입니다. 현재 설정되어있는 금액에서 얼마를 상환했다는 것을 그 금액만큼 감액 신고를 하는 것이 바로 [감액등기] 입니다.

그럼 전세 임차인 입장에서 이것이 왜 문제가 되는지 아시겠죠? 주택 가격이 2억인 집에 보증금 1억 전세로 들어간다는 가정을 해보면, 현재 집주인이 대출금 1억(등기부상 1억 2천)을 받아 5천만원을 상환했으니, 남은 대출금은 5천만원 밖에 되지 않습니다. 그래서 세입자 입장에서는 남은 대출금 5천만원을 상환하지 못하여 경매로 넘어가더라도 부동산 가격이 2억에서 1억 5천만원이 남게되니 안전하다고 느낄 수도 있습니다.

바로 이부분이 위험한 것이죠. 

세입자 입주 전 감액등기를 하지 않고 5천만원을 빌린다면, 등기부상 권리관계(순위)는 여전히 은행이 1순위로 채권최고액 1억 2천만원이 세입자 보다 앞서게 됩니다. 즉 바꿔 말하면 집주인이 은행에서 다시 5천만원을 빌리게 되면, 추후 경매로 집이 넘어 갈 경우 낙찰가에서 1억(경매 신청 등의 부대비용 제외)을 먼저 제하고 임차인이 배당을 받게 되는 것입니다. 

부동산 가격 상승기에는 그나마 다행일지 몰라도, 만약 침체기에 부동산 가격이 자꾸 떨어진다면? 생각만해도 아찔한 상황이 발생되겠죠.

스트레스로 찌든 심신을 달랠 수 있는 안식처가 되어야 할 집에서 더 큰 스트레스를 받으면 안되겠죠? 

부동산 거래(매매 · 임차)시 이러한 부분을 몰라, 손해보는 일이 없었으면 좋겠습니다.

근저당권에 대한 감액등기에 대해 살펴보았습니다. 도움이 되셨나요?