전세권 설정, 주택임대차보호법(확정일자) 비교

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주택임대차보호법과 전세권 설정 비교

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주택임대차

이용 형태에 따라 전세권 또는 임대차로 구분

다른 사람의 주택, 즉 타인 주태의 이용하는 방법에는 여러가지가 있으며, 이용 형태에 따라서 전세권 또는 임대차로 구분할 수 있습니다. 여기서 전세권과 임대차는 권리의 설정, 공시방법, 효력 등에서 차이가 있으며, 주택임대차관계에서는 주택임대차보호법이 우선 적용되며, 주택임대차보호법에 위반된 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

타인 주택의 이용 형태

일반적으로 다음과 같이 4가지의 형태로 구분

[전세권]이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. (물권)

[임대차]란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태의 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다. (채권)

특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다.

주택임대차보호법

적용대상은 주거용 건물에 대한 임대차, 미등기 전세인 경우에도 적용

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립됩니다. 그러나 민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차보호법이 제정되었습니다. 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

여기서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다.

주택임대차보호법의 주용내용

대항력 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정

① "대항력"

임대차는 등기가 없더라도, 임차인이 ⑴ 주택의 인도와 ⑵ 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

② "우선변제권"

임차인은 ⑴ 대항요건 (주택의 인도 및 전입신고)과 ⑵ 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다.

임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받은 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

③ "임대차 존속기간의 보장"

주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다.

④ "소액임차인 최우선변제권 인정"

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

※ 보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다.

▷ 서울특별시: 1억원

▷ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 8,000만원

▷ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6,000만원

▷ 그 밖의 지역: 5,000만원

※ 보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다.

▷ 서울특별시: 3,400만원

▷ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 2,700만원

▷ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2,000만원

▷ 그 밖의 지역: 1,700만원

⑤ "임차권등기명령제도"

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

⑥ "차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한"

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액을 하는 경우 연 5%를 초과해 증액할 수 없습니다.