전세계약시 주의사항과 확인방법
등기부의 확인
목적 부동산의 권리관계를 반드시 확인
임대차계약(전세계약) 전 부동산등기부를 확인하고 부동산 소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지를 확인해야 합니다. 이는 계약 만료 후 임차보증금의 원활한 회수를 위하여 목적 부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 하는 것입니다.
계약 당사자 본인 확인
임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다.
임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이지만, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다. 또한 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
부동산등기부 확인
토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부
▷ 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.
▷ 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다.
※ 등기부 및 등기사항증명서
“등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다.
“등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다.
임대차계약 전 이러한 부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 하는데요, 등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급 방법은 아래와 같습니다.
등기부의 열람
등기소 방문, 대법원 인터넷등기소
"등기부"는 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다.
등기소 방문은 업무시간 내 등기소에 방문하여 열람 및 발급 받을 수 있으며 등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원의 수수료가 발생이 됩니다. 직접 등기소에 방문이 어렵다면 인터넷을 통해 등기부를 열람할 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)에 방문하여 365일 24시간 열람이 가능하며 등기기록마다 700원의 수수료가 발생합니다.
"등기사항증명서"의 발급은 누구든지 수수료를 내고 발급을 청구할 수 있습니다.
등기사항증명서 역시 등기소를 방문하여 발급시 1통에 수수료는 1,200원이 발생하며, 무인발급기나 대법원 인터넷등기소를 이용시 1통에 1,000원의 발급 수수료가 발생합니다.
등기부의 구성 및 확인사항
표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다.
① 표제부
토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다.
※ 표제부에서 확인해야 할 사항
표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다.
아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다. 잘못된 지번 또는 잘못된 동, 호수로 임대차계약을 하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 예를 들어, 등기부에는 2층 202호라고 표시되어 있는데, 현관문에는 302호라고 표시된 다세대주택을 임대하면서 현관문의 호수 302호라고 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 302호로 전입신고를 한 경우에는 임차인은 갖추어야할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못했으므로, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).
② 갑구와 을구
갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다. 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
※ 갑구에서 확인해야 할 사항
▷ 임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되므로 그 임대차계약은 무효로 됩니다.
▷ 단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.
▷ 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.
√ 압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은 압류된 주택이 경매에 들어가면 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
√ 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다.
√ 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.
※ 을구에서 확인해야 할 사항
▷ 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피해야 합니다.
√ 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.
√ 또한, 임차권등기를 마친 주택을 후에 임차하여 주택을 인도받고 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」제3조의3제6항).
▷ 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.
▷ 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
√ 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.
등기된 권리의 순위
법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따름
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.
등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다. 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다. 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다.
< 공인중개사를 통해 주택임대차계약을 체결하는데, 임차인이 따로 등기부를 확인해야 하나요? >
Q. 대학신입생 A씨는 서울의 대학에 입학하게 되면서, 대학 근처에서 살 집을 얻으려고 합니다.
태어나서 처음으로 임대차계약을 하게 된 A씨는 공인중개사를 통해 집을 계약하면서, 봐도 복잡한 부동산등기부는 어차피 공인중개사가 알아서 확인했을 것이라고 생각했습니다. A씨는 따로 등기부를 확인할 필요가 있을까요?
A. 등기부는 해당 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 중의 기본입니다. 특히 최근 공인중개사의 사기사건도 종종 일어나고 있으므로, 등기부를 스스로 꼭 확인하시길 바랍니다. 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으므로, 주택을 임대차계약을 하기 전에 해당 토지등기부와 건물등기부 모두 확인해야 합니다. 또한, 등기부는 임대차계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.
확정일자 등 확인
임대차계약을 체결하려는 경우 임대인의 동의를 받아 주택 소재지의 읍,면사무소, 동주민센터 또는 시군구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인에 다음의 정보제공을 요청하여 확인할 수 있습니다.
오늘은 임대차계약(전세계약)시 주의사항 및 확인 방법에 대해 살펴보았습니다.
부동산 등기부 및 등기사항증명서 등의 내용을 정리하여보았는데요, 큰돈이 오고가는 거래인만큼 계약전 꼭 확인하신 후 거래하시기 바랍니다.
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