주택임대차보호법 최우선변제금액 정리 (2017년 기준)

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최우선변제권의 내용과 범위, 아는 만큼 지킨다!

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봄 이사철을 맞이하여 많은분들이 새로운 보금자리를 마련하기 위한 임대차 계약을 맺습니다.

그러나 임대차 계약에서 종료까지 다툼은 끊이지 않습니다. 임대차가 어느 거래보다 큰 재산이 들어가기 때문에 신중할 수 밖에 없고 자칫 실수라도 하는 날에는 그동안 힘들게 모아놓은 전 재산을 잃어버릴 수 있기 때문입니다. 하지만 많은 사람들이 법에서 많은 보호조치를 정해 두었음에도 이를 잘 지키지 않거나, 몰라서 손해를 보는 경우가 많습니다. 

오늘은 주택임대보호법의 소액임자인의 강력한 보호막인 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

최우선변제권

주택임대차 계약관계에 있어 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로, 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 것입니다.

조금 쉽게 설명 드려볼까요? 은행 대출을 통해 주택 매수 경험이 있으시다면 이해가 빠를 수 있습니다. 우리가 주택 매수를 위해 은행 대출을 받으려 한다면, 고려해야 할 것들이 많이 있습니다. 그 중에서도 LTV, DTI와 같이 개인의 채무상환능력에 대한 것들도 있지만, 방 공제(방 빼기)라는 것이 있습니다. 

바로 이 방 공제가 최우선변제권과 관련이 있습니다.

가령 대출을 주택가액의 100%를 받을수 있다면, 이후 들어온 세입자는 집에 문제가 발생되어 경매가 진행 되면, 은행 저당권 보다 후순위가 되어 보증금을 단 10원도 받지 못하는 상황이 발생됩니다. 그러나 주택임대차보호법에 의해 이를 보호해준다면, 최소한 보증금 중 일부라도 받을 수 있어, 국가에서 경제적 약자인 세입자의 소액보증금만큼은 보호 받을 수 있도록 배려하는 것이죠.

집주인이 대출을 받더라도, 방 한 개당 최우선변제금액으로 인정하고 미리 차감을 하도록 한 것입니다. 달리 보면 은행에서도 최우선변제금액만큼 미리 차감하여 향후 경매를 진행시키더라도 손해를 보지 않겠다라는 것이죠.

최우선변제권, 임차인 입장에서는 만능일까요?

주택임대차보호법의 소액임차인에 대해서는 임차주택의 경매시 다른 담보물권보다 우선하여 배당 받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 합니다. 그러나 최우선변제권은 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리를 말합니다. 이와 같이 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것은 아닙니다.

최우선변제를 받기 위해서는 경매신청 전 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인이라고 설명 드렸습니다. 권리관계 순위와 상관없이 1순위로 일정 금액에 대해 변제 받기 위한 요건은 무엇인지 아셔야 합니다.

1. 보증금액이 일정금액 이하여야 합니다. (소액임차인을 위한 법적 테두리 역할)

2. 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 금액을 산정합니다.

3. 대항력이 있어야 합니다. (대항력 = 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고))

주택임대차보호법 금액 적용 조견표

※ 담보물권 설정일 기준으로 소액보증금 범위와 최우선변제금액이 정해지는 것을 유의하세요!

주택임대차보호법 시행령 일부개정령안이 2016. 3. 31부터 시행되어 금액이 변경되었습니다.

개정된 금액 이외에 8차, 7차 등을 함께 올려드린 이유는 소액임차인의 최우선변제 해당 기준일은 임대차계약 날짜가 아닌, 해당 주택에 설정된 근저당권 등의 권리 관계에 있어 가장 먼저 설정된 날짜가 기준일이 됩니다. 소액임차인의 보호도 중요하지만 선순위자에게 불이익이 돌아가선 안되기 때문입니다. 간혹 집주인이 매도를 하였더라도 매수인이 그 등기상의 채무를 모두 인수하였다면, 인수일이 기준이 되는 것이 아니라 여전히 처음 설정된 날이 그대로 기준일이 되니 주의하시기 바랍니다.

서민들에게는 전재산과 같은 보증금, 주택의 임대차를 하기 전 반드시 등기부 등본을 열람하여 선순위 권리자가 있는지 확인하고, 다세대주택이나 다가구주택의 경우 몇 가구인지, 최우선변제를 받게 되는 경우 보증금의 변제가 얼마나 가능한지를 최대한 따져보고 결정하는 것이 좋습니다. 그런 후에 대항력을 확실히 갖추어 자신의 권리를 철저히 보호하는 것이 중요합니다.